2021-01-02基于时空大数据的房地产分析与调控关键技术及应用.pdf

基于时空大数据的房地产分析与调控 关键技术及应用 一、项目背景 房地产关系人民福祉、经济增长、社会稳定和金融安全， 地位十分重要。我国住房总量告别绝对短缺，但也暴露出投 资投机性购房现象普遍、土地财政依赖度高、房价增速远超 居民收入增速、房地产金融风险增大等突出问题。党中央、 国务院对此高度重视，明确提出“房子是用来住的、不是用 来炒的”，要求稳房价、稳地价、稳预期，加快构建房地产 市场平稳健康发展长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。 自然资源部作为房地产调控的重要部门，需要建立有效 的“技术+政策”调控机制，实时监测、汇聚涉及房地产各 环节、各要素的信息，从供给端和需求端综合分析用地总量、 结构、时序和空间布局，制定科学合理的土地供应政策，精 准施策、分类调控。实现这一目标，技术上仍面临分析研判 指标不全面、不系统；数据来源多样、时空异构，获取融合 困难；房地产市场综合分析和精准研判支撑能力不足；常态 监测机制和智能分析服务平台尚未建立等难题。 为此，2010 年以来，自然资源部信息中心牵头组织重庆 市规划和自然资源信息中心、中国测绘科学研究院等单位， 集 19 个项目，累计投入 3715 万元，经历了从“单要素”到 “全要素”，从“部分城市”到“覆盖全国”的发展阶段， - 1- 开展了关键技术的研究及应用工作。 二、总体思路与技术框架 本项目运用地理信息和大数据技术，构建房地产时空监 测分析指标体系，动态汇聚全国城市土地、住房、人口、金 融、房企、舆情、政策等方面数据信息，建立时空要素融合 的分析研判模型方法，开发房地产大数据分析与决策支持系 统，实现对房地产市场“土地供应-开发建设-销售租赁-风险 态势-舆情民意”全链条全周期的实时监测和动态分析研判， 提出科学有效的土地供应量、价、结构、布局、时序等方面 政策建议，促进房地产市场供需平衡和防范房地产金融风险， 为中央、各部门、各城市房地产调控提供支撑，为社会和公 众开展房地产相关业务提供社会化服务。 （见图 1） 项目采用“数据采集与治理、分析模型和方法研究、决 策支持系统构建、应用与服务”的总体技术框架，开展基于 时空大数据的房地产分析与调控关键技术攻关及应用。（见 图 2） - 2- - 3- 图 2 总体技术框架 - 4- 三、创新点 创新点一：创立了基于时空大数据的房地产全周期全要 素监测分析指标体系和工程化数据采集融合技术，解决了跨 部门跨行业多层级房地产多源异构时空数据获取难和匹配 融合难的问题。 一是从影响程度、生效路径、作用机理等方面对房地产 市场各因素进行筛选归并，构建了 7 个维度的房地产市场监 测与分析指标体系，为系统、精准监测分析提供了度量标准。 二是研究提出了基于手机信令的人口聚集和流动阈值参数， 采用话单数据和手机普及率的校准扩样方法，创建性地实时 取得城市实际服务人口和流动人口数据，有效弥补了传统统 计人口数据周期长、与实际服务人口差距大的不足，实现了 从需求侧对住房需求的精准识别。三是通过空间数据与属性 数据的模糊匹配、语义相似性计算、数据融合 ，建立了房 企开发、房屋销售、媒体舆情等与宗地地块空间数据的关联 关系，实现了以宗地为基础的、统一的各类数据信息的空间 化。 创新点二：研究提出了一套全过程多角度多层级的房地 产时空大数据分析模型和技术方法，攻克了对房地产各主体 和各环节难以精准监管的难题，提高了土地供给数量评判科 学性，提升了防范房企运营风险和引导社会预期的能力。 一是通过及时获取房企工商大数据，构建并更新房企母 - 5- 子公司关系树，实时关联土地交易信息，实现对重点房企取 得土地时空信息的全面掌握，并结合房企“融资三条红线”， 实现对房企囤地和运营风险的精准监管和评估预警。二是基 于土地公告与实际交易、房企取得土地与开竣工、房屋建成 与实际销售等信息，研究提出土地-房屋传导周期和转化率的 计算方法，实现对土地供给数量的科学评判。 创新点三：创新了基于地理空间的房地产价格分析方法， 突破了土地与住房价格独立统计分析、欠缺空间关联的障碍， 揭示了土地供应有效性的空间特征。 一是针对土地供应区位与市场需求空间不匹配的问题， 运用基于 TIN 模型的房价等值区域生成算法，研究提出房价 等级划分与提取方法，构建了连续动态的城市房价空间分布 生成机制，为提高土地供应有效性提供依据。二是构建土地 供应价格与小区房价的空间耦合分析模型，从“房价地价差 值”、 “房价地价比率”和“房价增长率”三个方面，建立分 析了房价-地价的时空演化关系。三是基于土地供应条件、交 通便捷度、配套设施、生态宜居度以及不动产登记、房屋预 售等要素，研究建立了土地成熟度评估模型和房屋保有量评 估预测模型，实现对未来房屋供应量的科学研判，为制定年 度用地供应计划提供依据。 创新点四：构建了房地产信息及分析应用知识图谱，研 发了高性能、可定制、易维护的房地产大数据分析与决策支 - 6- 持系统，解决了跨部门、多层级、多场景下系统快速部署、 灵活定制和协同应用问题。 一是研究定义了房地产各要素的实体属性和实体之间 的相互关系，建立了房地产信息及分析应用的知识图谱，构 建了分布式存储、并行计算和多场景高效分析的服务集群， 实现了百万级实体的自动提取、千万级实体关系动态构建、 19 类、327 种、十亿条数据的秒级数据挖掘和在线分析。二 是综合集成微服务和容器化技术架构，研究开发了数据管理 和应用服务定制与生成技术，支持在 1 天内构建新专题、1 小时内形成新指标、10 秒内完成全库统计并生成报告，实现 对不同需求、多种场景的快速定制和部署应用。 从国内外比较看，在调控目标、指标要素、服务层级、 调控环节、技术方法、数据等方面，本项目备明显的系统性、 综合性、全面性和先进性。 韩正副总理在 2020 年 7 月房地产工作座谈会上指出： “房地产调控是一门科学，世界上各国和各城市的房地产市 场与我们都不同，我国个各城市差异也很大，并无成熟经验 可以借鉴”。 科技成果查新表明，项目所提四方面创新点，在所查国 内外文献中，未见相同的报道。 院士专家科技评价认为：形成了国家房地产调控的大数 据应用支撑体系，该成果社会经济效益显著，具有重大应用 - 7- 推广价值，创新性强，总体达到国内领先水平。 四、项目成果 通过项目实施，实现了房地产全要素全周期数据的常态 化在线监测与分析，取得了一系列成果： 建立了一套指标体系、一套分析评价方法和模型、一套 数据库、一个房地产大数据分析与决策支持系统，发表论文 111 篇，形成报告 373 份，取得软件著作权 7 项。 五、应用成效 （一）房地产大数据分析与决策支持系统在自然资源部 和试点城市部署并实现业务化运行。实现了覆盖全国的土地 供应和交易数据实时在线获取和统计；积累形成了详实的数 据，包括土地供应与交易数据 110 余万条、各类统计指标数 据 144.6 万条、手机信令人口数据覆盖全国 2864 个区县、互 联网二手房销售、租赁数据 61.8 万条、互联网舆情数据超过 47.5 万条。 （二）有效服务党中央、国务院房地产调控工作。落实 中央领导批示指示，快速形成专报；定期向中办、国办报送 全国重点城市商品住宅用地供应季报和年报；适时向中办、 国办报送房地产分析的《自然资源信息》；支撑促进房地产 市场健康发展长效机制等重大政策研究制定。 （三）支撑自然资源部和城市住宅用地市场监测分析、 供应计划和供地政策制定，引导预期。实现对土地供应与交 - 8- 易、舆情热点、政策执行等的日常业务化监测；形成全国和 城市住宅用地供应日报、周报、月报、季报、年报；辅助土 地供应计划编制和因城施策、分类调控的土地供应政策研究 制定；基于分析成果，适时召开新闻发布会，有效引导预期。 （四）及时监测和研判房地产异动，有效预警和防范房 地产金融风险。实现对高溢价率、单价地王等土地市场异常， 摇号抢房、商改住等住房市场异常的监测研判，对负债高、 拿地量大、拿地金额高的房企风险，对调控松绑、变相放松 等城市风险和舆论热点进行预警和防范。 （五）为全国、城市和长江经济带等重点区域的国土空 间规划编制与实施提供人地关系分析的时空数据和技术支 撑。通过手机信令数据，建立覆盖全国区县级的实际服务人 口指标；建立人类活动与房地产空间关系模型，开展人口聚 集区和空间活跃区、城市蔓延指数、人口迁徙轨迹与城市间 联系、资源配置与人类活动协调性、15 分钟生活圈等研究。 （六）实现了与部委和城市之间的数据共享，为科研院 所、高校、金融机构、企业和社会公众提供应用服务。服务 房地产企业和金融机构在线办理不动产登记和抵押登记，服 务社会公众网上选房购房。为部不动产登记中心、规划院、 咨询中心等有关单位和有关高校、科研院所开展房地产分析 研究工作提供了数据支撑和分析平台。 综上，本项目推进了地理信息技术在房地产领域的技术 - 9- 进步和创新应用，为政府管理决策和社会化应用提供了高质 量的服务，发挥了重要作用。 - 10 -