GBT 18508-2001 城镇土地估价规程.pdf 
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ＧＢ／Ｔ１８５ ０８－２００１ 前 龟 ～ 副 卜 一 ～ ～～ ～曰． 「１ 为全面掌握我国城镇土地资产状况 ， 科学评价和管理城镇土地 ， 规范土地估价行为 ， 统一估价程序 和方法 ， 做到估价结果客观、 公正 、 合理， 根据《中华人 民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国城市房地 产 管理 法 》 等 法律 、法规 的有 关规 定 ， 制 定本 标准 。 本标准自实施之 日起代替原国家土地管理局 １ ９９３年批准发布的《城镇土地估价规程》（ 试行）。 本 标准 的 附录 Ａ、 附录 ３ ３、附录 Ｃ、 附 录 Ｄ、 附录 Ｅ都是 标 准 的附 录 。 本 标准 由国土 资源 部提 出并 归 口 。 本标准起草单位 ： 国土资源部土地利用司，中国土地勘测规划院。 本标准主要起草人员： 胡存智、 周建春、 廖永林、 鹿心社 、 吴海洋、 关文荣、 钱海滨、 岳晓武， 高向军。 参加人员 ： 冯长春、 洪亚敏、 杨国诚、 束克欣 、 张瑜 、 宗跃光 、 尤孝明、白龙吉、 朱兰新、吕萍、 乌ａ 诩光、 林 增杰、 阎 旭东 、 曹 乾松 、 蔡兵 备 。 本 标准 由国土 资源 部负 责解 释 。 中华 人 民共 和 国 国 家 标 准 城 镇 土地估 价规 程 Ｇｓ／Ｔ １８５ ０８ － ２００１ Ｒｅｇｕｌ ａｔ ｉ ｏｎｓｆ ｏｒｖ ａｌ ｕａｔ ｉ ｏｎ ｏｎ ｕｒｂａｎ ｌ ａｎｄ 范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围、 引用标准、 总则、 估价原则及价格影响因素、 基本估价方 法、 基准地价评 估方法 、 宗地 地价评 估方法 、主要用 途及 其他权 利 的土地价格 评估方法 。 本规程适用于城镇 、 独 立工矿 区及开 发 区范围 内的建设用 地“基 准地价”和“宗地 地价 ” 评估。 农村建设用地地 价评估 也可参 照本规 程执行 。 ２ 引用标 准 下列标 准所包 含 的条 文， 通 过在本标 准 中引用 而构成 为本标 准的条 文 。本 标准 出版时 ， 所示版 本均 为有效。所有标准 都会被 修订 ， 使 用本标 准 的各方应 探讨使 用下 列标准最 新版 本的可 能性 。 ＴＤ １ ０ ０１ － １９ ９３ 城镇地 籍调查规程 ３ 总则 ３ ． １ 土地 估价 目的 土地 估 价 目的是为保 证国家土 地所有权在 经 济上 的实现 以及 利用 经济 手段 强化 土地 资产管 理； 促 进 土地使用 制度 改革 ， 有偿 出让 、 转 让 国有 土地使 用权 ， 加强 国家 对 土地市 场 的管理 ， 促进 正常交易； 全 面、 科学 、 合理 地使用 城镇土地提供 依据 。 ３ ． ２ 土地价 格 内涵 本规程所 指土地 价格 ， 是指在 正常 市场条件 下一 定年期 的土地使 用权未 来纯收益的现值总和 。 其权 利 特征是 出让土地使 用权 。 划拨 土地使用 权价格 、 承 租土地使 用权 价格是其 特殊形 式 ， 租赁 权价格 、 地役 权 价格是其 派生形 式 。 根据估 价 目的不 同， 土地价 格可采 用熟地价格 、生地价 格和 毛地价 格表示 。 ３ ．３ 土地 估价技术途径 ３ ．３ ． １ 基 准地价评估 的技 术途 径 （ １ ）以土地定 级 （ 或 影 响地价 的土地 条件 和 因素划 分均 质地 域 ）为基 础 ，用市场 交 易价格等 资料评 估 基准地 价。 ｃ ｚ＞以土地 定级 为基础 ， 土地 收益为依 据 ， 市 场交 易资料 为参考 评估基准地价 ； ３． ３ ． ２ 宗 地地价评估技 术途径 利用 调查 的有关资 料， 采用 市场比较法 、 收益 还原法 、 剩余 法 、 成本 逼近法 和基准地 价 系数修 正法评 估 宗地地 价。 ３ ． ４ 估 价成果 ３ ． ４ ． １ 基准地 价估价 成果 中华人 民共和 国国家质 ，监怪检验检 疫总局 ２００１一１１一１ ２批 准 ２００２一０７－０１实施 ＧＢ／ Ｔ １８ ５０８ － ２００１ （ １）文 字报 告 ： 主 要有 基 准地 价评 估 总报 告 、 技 术报 告 及资 料整 理 分析 报告 ； （ ２ ）基准地价图： 主要有综合及各用途基准地价最终成果 图、 样点地价 图； （ ３ ）基准地价表 ； （ ４）基准地价修正系数表、 影响因素指标说明表。 ３． ４． ２ 宗地 地价 估 价成 果 （ １ ）宗地估价报告； （ ２）宗地 估 价技 术报 告 。 ４ 估价 原 则及 价格 影 响 因素 ４．１ 估价 原则 土地估价应遵循的基本原则有： 预期收益原则、 替代原则、 最有效利用原则、 供需原则、 报酬递增递 减原 则 、 贡 献原 则 和变 动原 则 。 ４．１．１ 遵循 预期 收益 原则 ， 是指 土地 估 价应 以估 价 对象 在 正常 利用 条 件下 的未 来 客观 有效 的 预期 收益 为依 据 。 ４． １ ． ２ 遵循替代原则， 是指土地估价应 以相邻地区或类似地区功能相 同、 条件相似的土地市场交易价 格为依据， 估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格 。 ４． １．３ 遵 循最 有效 利 用原 则 ， 是 指 土地 估价 应 以估 价对 象 的最 有效 利 用为 前提 估 价 。 判 断土地 的 最有 效 利用 以 土地利 用 符合 其 自身 利用 条 件 、 法 律法 规政 策 及规 划 限制 、 市场 要求 和最 佳利 用程 度 等 。 ４．１ ．４ 遵循 供需 原 则 ， 是 指 土地 估 价 要 以市 场供 需 决定 土 地 价格 为 依据 ， 并 充 分考 虑 土 地供 需 的 特殊 性 和土 地市 场 的地域 性 。 ４ ． １ ． ５ 遵循报酬递增递减原则， 是指土地估价要考虑在技术等条件一定 的前提下 ， 土地纯收益会随着 土 地投 资 的增 加 而出现 由递 增 到递 减 的特点 。 ４．１ ．６ 遵循 贡 献 原则 ， 是指 土地 总 收 益是 由土地 及 其他 生 产 要素 共 同作 用 的结 果 ， 土 地 的价 格 可 以土 地对 土 地收 益 的贡献 大 小来 决定 。 ４ ． １ ． ７ 遵循变动原则 ， 是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律 ， 准确地评估价 格。 ４．２ 价 格影 响分 类 城 镇土 地价 格 的影 响 因素 有 ： （ １ ）一般因素； （ ２）区域 因素； （ ３ ）个别因素。 ４．２．１ 一般 因素 指影响城镇地价总体水平的 自然、 社会、 经济和行政 因素等， 主要包括地理位置、自然条件 、 人口、 行 政区划、 城镇性质 、 城镇发展过程、 社会经济状况、 土地制度 、 住房制度、土地利用规划及计划 、 社会及国 民经 济发 展规 划 等 。 ４．２． ２ 区域 因素 指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇 中的位置 、 交通条件 、 公用设施及 基础设施水平 、 区域环境条件 、 土地使用限制和 自然条件等 。 ４． ２．３ 个 别 因素 指宗地 自身的地价影响因素 ， 包括宗地 自身的自然条件、开发程度、 形状 、 长度、 宽度、面积、 土地使 用限制和宗地临街条件等。 Ｇｓ／Ｔ １８５ ０８－２００１ ５ 基本 估 价方 法 ５ 门 收益 还原 法 ５ ． １ ． １ 基本公式 以收益还原法评估土地价格按以下公式 ： （ １）土地 收益 为无 限 年期 ： （１ ） ｖ ＝ ａ１ｒ 式 中 ：ｖ－ 一 土地 收益 价 格 ； 一一 土地 纯 收益 （ 或地 租 ）； — 土 地还 原利 率 。 （ ２ ）土地收益为有限年期 ： ｖ＝ （ ａ／ ｒ） ［１一 １／（１＋ ｒ） ， ］ · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ， · · · …… （２） 式中：Ｖ， ａ， ｒ含义同前 ； ｎ 一未来土地使用年期。 ５ ． １ ． ２ 程序 （ １ ）收集相关资料 ； （ ２ ）测算年』 ｋ收益 ； Ｌ （ ３ ）确定年总费用 ； （ ４ ）计算年纯收益 ； （ ５ ）确定还原利率 ； （ ６ ）选用适当的计算公式 ； （ ７ ）试算收益价格 ； （ ８ ）确定待估宗地地价。 ５ ． １ ． ３ 收集相关资料 收集的资料包括 ： 待估宗地和与待估宗地特征相 同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收 益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集二年以上的租赁资料 。营业性土地及房屋的宗地 应收集五年以上的营运资料 。直接生产用地应收集过去五年中原料、 人工及产品的市场价格资料。所收 集的资料应是持续、 稳定的， 能反映土地的长期收益趋势 。 ５ ． １ ． ４ 估算年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或 自行使用， 在正常情况下 ， 合理利用土地应 取得的持续而稳定的年收益或年租金 ， 包括租金收人、 押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足 一年的， 要统一折算为年土地总收益 。 ５ ． １ ． ５ 确定年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 在确定土地年总费用时， 要根据土地 利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的 ， 要统一折算为年土地总费用。 几种 主要 用地 方 式 中土地 年 总费 用 的主 要 内容 如下 ： （ １ ）土地租赁 ： 土地使用税、 土地管理费、 土地维护费及其他费用 ； （ ２ ）房地 出租 ： 经营管理费、经营维修费、 房屋年折旧费、 房屋年保险费、 房屋出租年应交税金及其 他费 用 ； （ ３ ）经营性企业： 销售成本、 销售费用、 经营管理费、 销售税金、 财务费用及经营利润； （ ４）生产性企业： 生产成本（ 包括原材料费、 人工费、 运输 费等）、 产品销售费、 产品销售税金及附加、 财务费用、 管理费用及企业利润 。 ５ ．１．６ 确 定土 地纯 收 益 ＧＢ／ Ｔ １８５０ ８－ ２０ ０１ 纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益 中扣除非土地因素所产生的纯收益后 的剩余 额 。 几种 主要 土地 利用 方式 下 的土 地纯 收 益应 按下 列公 式计 算 ： （ １ ）土地租赁： 式 中 ：ａ— 土地 纯收 益 ； Ｒ— 年租 金收 人 ； Ｃ— 年总 费用 。 （ ２）房地出租： 式 中 ：“— 土地 纯收 益 ； Ｒ， ． — 房地 纯收 益 ； “二Ｒ一Ｃ ·· ·· ·· ·· “· ”· ·· ”· ·· “· “· ·· “· ”· ·一 （３） ａ ＝Ｒ； －几。· · · · · ·· · “ · ．· ， ．· ， “· ·· ·· ·· ·· “ · · · ·一 （４） Ｉ ｈ ｎ 一一房屋纯收益。 Ｒ。＝ Ｒ， ：一Ｃ＇ Ｈ · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ……（５） 式 中 ：Ｒ，— 房地 纯 收益 ； ＲＩ ， — 房地 出租年总收益； ｃ， ９ — 房地 出租年总费用。 几： 、＝ Ｐｈ ．Ｘ ｒ， ， 。 · · 。 · · · · · 。 · · ·· · · · 。 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （６） 式 中 ：几ｎ — 一 房 屋纯 收益 ； Ｐｈ ， ． — 房屋现值； ｒ２ — 建 筑物 还原 利率 。 房屋现值应根据估价期 日的同类房屋建筑的建造成本费用， 结合房屋的物理、 经济和功能的退化状 况选用适 当方法来确定。其公式如下： 尸ｈ 。＝ Ｐｈ ｋＸ Ｄ ＝ Ｐｈ ｋ一 Ｅ 式 中 ：尸ｈ 。 — 房 屋现 值 ； Ｐｈ ｋ — 房屋重置价 ； Ｄ — 房屋成新度 ； Ｅ一一 房屋折旧总额。 （ ３ ）经营性企业： 式 中 ：ａ— · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （７） “二 无。一无；· · · · ·· · · · · · “· · · · · · · ·。 · · · · · · · · · · ·· ·· · … … （８） 土地 纯收 益 ； ｉ ｉ ， — 企业经营纯收益； Ｉ ｉ ｔ — 非土地资产纯收益 。 Ｉ；＝ Ｙ； 。一 Ｃｗ · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ……（９） 式中：Ｉ ｍ — 企业经营纯收益 ； Ｙ） ｆ — 年经营总收人； Ｃ， ｐ 一一 年经营总费用。 （ ４）生产性企业： 式 中 ：ａ— ａ＝ Ｉ， 。一 Ｉ ； ， ·· ．· ， ·· · ··· ·· ·· ·· ·· ·· ·· ．· ， ·· “· … （１０） 土地 纯收 益 ； Ｉ ｓ— 企业生产纯收益 ； Ｉ ｊ ， — 非土地资产纯收益。 入。“ Ｙ，一 Ｃ。 ， 式中：Ｉ ，— 企业生产纯收益； Ｙｒ ｝ — 年生产总收人； Ｃ， ｐ — 年生产总费用。 · · · · ·· · · · ．· ， · · · ·“· · ·· · · · · · · ·”… （１１） ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２０ ０１ （ ５ ）自用土地或待开发土地 ： 可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的 纯收益， 经过区域因素、 个别因素的比较修正 ， 求得其土地纯收益。 ５．， ．７ 确 定土 地还 原利 率 土地还原利率应按下列方法确定 ： （ １ ）土地纯收益与价格比率法 ： 应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类 型上与待估土地相似 的 交易 实例 ， 以交易 实例 的纯 收益 与其 价格 的比率 的均 值作 为还 原利 率 。 （ ２ ）安全利率加风险调整值法 ： 即： 还原利率＝安全利率 ＋风险调整值。安全利率可选用同一时期 的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率； 风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济 发 展 和土地 市场 等状 况对 其影 响程度 而 确定 。 （ ３ ）投资风险与投资收益率综合排序插人法 ： 将社会上各种相关类型投资， 按它们的收益率与风险 大小排序 ， 然后分析判断估价对象所对应的范围， 确定其还原利率 。 在确定土地还原利率时， 还应注意不同土地权利 、 不同土地使用年期、 不同类型及不同级别土地之 间还原利率的差别。 综合还原利率、 土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下： ｒ＝ （ ｒ ， Ｌ＋ ｒ２ Ｂ）／（ Ｌ＋ Ｂ） 式 中 ：ｒ — · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · …… （１２） 综 合还 原利 率 ； ｒ ， — 土地还原利率； ｒ ２ －一 建筑物还原利率； Ｌ— 土地价格； Ｂ 一 建 筑物 价格 。 ５ ． １ ． ８ 选用适 当计算公式 根据未来年期土地收益的变化情况 ， 选择适 当的计算公式。除上述基本公式外 ，因土地收益变化而 应 采用 的公式 见 附录 Ａ（ 标 准 的附 录）。 ５．１ ．９ 计 算土 地 收益价 格 在确 定 了土地 纯 收益 和土 地还 原利 率后 ， 可根 据 已选择 的公 式计 算 土地 收益价 格 。 ５．１． １０ 适 用范 围 收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 ５．２ 市 场 比较 法 ５． ２．１ 基 本公 式 以市场比较法评估土地价格用以下公式 ： Ｖ 二 ＶＢＸ Ａ Ｘ Ｂ Ｘ Ｄ Ｘ Ｅ · · · · · · · · · · · · · · ， · · · · · · · · 。 … （１３） 式中：Ｖ一 一待估宗地价格； Ｖ — 比较实例价格； Ａ－ 一 待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 ＝正 常情 况指 数／比较 实 例宗地 情况 指数 ； Ｂ— 待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易 日期地价指数 ； Ｄ－ 一 待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数； Ｅ— 待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数。 ５． ２．２ 程 序 （ １ ）收集宗地交易实例； （ ２ ）确定比较实例； （ ３）建立价格可 比基础； （ ４）进行交易情况修正； ＧＢ／＇ ｒ １８ ５０８－２００１ （ ５）进 行估 价期 日修 正 ； （ ６ ）进行区域因素修正； （ ７ ）进行个别因素修正 ； （ ８ ）进行使用年期等修正； （ ９ ）求出比准价格。 ５． ２．３ 收 集宗 地交 易实 例 资料收集范围包括 ： 地块位置 、 面积、 用途 、 成交时间、 双方当事人、地块条件、 使用年期 、 交易条件、 影响 地价 的 区域和 个别 因素 、 土地 价格 等 。 ５． ２． ４ 确定 比较实 例 要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期 日最接近， 与估价宗地用途相同， 土地条 件基 本一 致 ， 属 同一供 需 圈 内相邻 地 区或类 似地 区的正 常交 易 实例 。 ５． ２．５ 建 立价 格可 比基 础 各 比较 实例应 在 以下方 面统 一 ： 付 款方 式 、币种 和货 币单 位 、 面 积 内涵 和 面积 单位 等 。 ５． ２．６ 交 易情 况修 正 交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差 ， 将其成交价格修 正 为正常 市场 价格 。 交易 行 为中 的特殊 因素 概括 起来 主 要有 下列 ９种 ： （ １）有 利 害关 系人之 间 的交 易 ； （ ２）急于出售或者购买情况下的交易， （ ３ ）受债权债务关系影响的交易 ； （ ４ ）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； （ ５ ）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易 ； （ ６ ）相邻地块的合并交易； （ ７ ）特殊方式的交易 ； （ ８ ）交易税费非正常负担的交易 ； （ ９ ）其他非正常的交易。 将各 特殊 因素 对地 价 的影 响程度 求 和 ， 得 出宗地 情 况指数 ， 再按 公式 计算 。交易 情况 修 正公式 为 ： ＶＥ＝ Ｖｎｘ Ｅ， １Ｅ， · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … …（１ ４） 式中：ＶＥ — 情况修正后的比较实例价格； Ｖｏ － － 一 情况修正前的比较实例价格； Ｅ， — 待估宗地情况指数； Ｅ： 一一 比较实例宗地情况指数。 ５． ２．７ 估 价期 日修正 估价期 日修正是将 比较实例在其成交 日期的价格调整为估价期 日的价格。主要用地价指数进行修 正。修正公式为： Ｖｅ＝ ｖｏｘ Ｑ／ Ｑ。 式 中 ：ＶＥ — · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （１ ５） 估 价期 日宗 地价 格 ； Ｖｎ — 交易期 日宗地价格 ； Ｑ— 估价 期 日地 价指数 ； Ｑ。 — 交 易期 日地 价指数 。 ５． ２．８ 区域 因素 修 正 区域 因素修 正 是将 比较 实例 在其外 部 区域 环境 状况 下 的价格 调 整为估 价 对象外 部 区域 环境状 况 下 的价 格 。 ＧＢ／ Ｔ１ ８５ ０８－２００１ 区域 因素修 正 的主要 因子有 商业 繁华 程度 、 交 通条 件 、 公用 设施 及基 础设施 水平 、 区域 环境 条件 、 城 镇规划 、 土地使用限制、 产业集聚程度等。不同用途的土地， 影响其价格的区域因子不同，区域因素修正 的具体 因子 应根 据估 价对 象 的用途确 定 。 将 区域 因素 中的各 因子 对地 价的影 响程 度求 和 ， 得 出区域 因素 条件指数， 再按公式计算 。修正公式为： Ｖ：二 ＶｏＸ ＤＰ ／ ＤＥ · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ， · ， · …… （１ ６） 式中：Ｖｔ ： — 区域因素修正后的比较实例价格； Ｖ。 一 一 区域因素修正前的比较实例价格； Ｄ＊ 一一待估宗地区域因素条件指数； ＤＥ — 比较实例宗地区域因素条件指数。 ５ ． ２ ． ９ 个别因素修正 个别因素修正是将 比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格 。 个 别 因素修 正 的主要 因子 包括 ： 宗 地位置 、 面积 、 形状、 临 街状 况 、 宗地 内基 础设施 水平 、 地势 、 地质、 水文状况、 规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各 因子对地价 的影响程度求和， 得出个别因素条件指数 ， 再按公式计算 。修正公式为 ： Ｖ：二 ＶｐＸ ＳＰ ／ ＳＥ 式 中 ：ＶＦ — · · · · · · · · · · ， · · · · · · · · · · ‘ · · …… （１ ７） 个 别因素 修正后 的 比较实 例价 格 ； Ｖ。 一一 个别因素修正前的比较实例价格； ＳＦ 、 一一 待估宗地个别因素条件指数 ； ＳＥ — 比较 实例 宗地 个别 因素条 件指 数 。 ５ ．２．１ ０ 上 地使 用年 期修 正 土 地使 用 年期 修 正是将 各 比较 实例 的不 同使 用 年期修 正 到待估 宗 地使 用 年期 限 ， 以 消除 因土 地使 用 年期 不 同而对 价格 带来 的影 响 。修 正公 式 为 ： 式 中 ：Ｖ， — Ｖ，＝ Ｖ Ｘ Ｋ · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … …（１ ８） Ｋ二 ［ １一 １／（ １＋ ｒ） －］／［１一 １ ／（１＋ ｒ） 门 ·· · ’”· ， · · · · ”· · · …… （１ ９） 年 期修 正后宗 地价 格 ； Ｖ，－ 一 年期 修 正前 比较实 例价 格 ； Ｋ－ 一 年期修正系数 。 式 中 ：ｒ — 土 地还 原利率 ； ｍ— 待估宗地的使用年期； ｎ 一一 比较实例的使用年期。 除进行上述几项修正外 ， 还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正， 如容积率 修正 等 。 ５． ２．１１ 比准价格 确定 所选取的若干个比较实例价格经过上述各项 比较修正后 ， 可选用下列方法之一计算综合结果 ， 作为 比准价格 ： ｔ １ ）简单算术平均法。 （ ２ ）加权算术平均法。 （ ３）中位数 法 。 （４）众 数法 。 ５． ２．１ ２ 适用 范 围 市场 比较法主要用于地产市场发达 ， 有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 市场比较法除可 直接用于评估土地的价格或价值外 ， 还可用于其他估价方法 中有关参数的求取。 ５．３ 成 本 逼 近 法 ＧＢ／ Ｔ １８５ ０８－２００１ ５．３ ．１ 基 本公 式 成本逼近法的基本公式如下： ｖ＝ Ｅ： ，＋ Ｅ，＋Ｔ＋ Ｒ，＋ Ｒｚ＋ Ｒ３二犷。＋ Ｒ３ ． · ． ． ． ． ． ． ． · · · · · ， ……‘ · · …（２０） 式 中 ：ｖ— 土地 价格 ； Ｅ— 土地取得费； Ｅｄ － 一 土地开发费； Ｔ－ 税费； Ｒ， — 利息 ； ＲＺ — 一 利润 ； Ｒ３ — 土地增值 ； ＶＥ － 一 土地成本价格； Ｒ３ — 土地 增值 。 ５．３ ．２ 程 序 （ １）判断 待估 土地 是否 适用 成 本逼 近法 ； （ ２ ）收集与估价有关的成本费用、 利息 、 利润及增值收益等资料； （ ３ ）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、 土地开发费及相关的税费、 利息、 利润； （ ４ ）确定土地开发后较开发前的价值增加额 ； （ ５ ）按地价公式求取待估土地的土地价格； （ ６ ）对地价进行修正， 确定待估土地的最终价格 。 ５．３ ．３ 确 定 土地取 得 费 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算 。 征用农村集体土地时 ， 土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的 标准， 或应 当支付的客观费用来确定。 城镇国有土地的土地取得 费可按拆迁安置费计算 。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿 费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准， 或应 当支付的客观费用来确定 。 从 市场 购人 土地 时 ， 土地 取 得 费就是 土地 购 买价 格 。 ５．３ ．４ 确 定 土地开 发 费 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投人的各项客观费用计算。 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、 基础设施配套费、 公用设施配套费和小 区开发费 ； 宗 地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费 ， 根据估价 目的和投资主体不同， 宗地红线内 的小设 施配 套 费是否 计人 也不 同。 按照待估宗地 的条件 、 评估目的和实际已开发程度， 确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发 完 成 的宗地 ， 评估设 定 的开 发程 度最 少应 为宗 地 红线 外通 路 、 通上水、 通 电和 宗地 红线 内 土地平 整 。 ５．３ ．５ 确定 各项税 费 征地 过 程 中发 生的税 费一 般 有 ： （ １ ）占用耕地的耕地占用税 ； （ ２ ）占用耕地的耕地开垦费； （ ３ ）占用菜地的新菜地开发建设基金； （ ４ ）征地管理费； （ ５ ）政府规定的教育基金及其他有关税费。 房 屋拆迁 过 程 中发生 的税 费一 般有 ： （ １ ）房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； （ ２ ）政府规定的其他有关税费。 Ｇｓ／ Ｔ１ ８５０８ －２ ００１ ５ ．３． ６ 确定 土地 开发 利息 按照界定土地开发程度的正常开发周期、 各项费用的投人期限和资本年利息率 ， 分别估计各期投人 应支付的利息。土地开发周期超过一年 ， 利息按复利计算 。 ５．３． 了 确定 土地 开发 利润 土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、 土地开发费和各项税费。按 照开发性质和各地实际 ， 确定开发中各项投资的正常回报率 ， 估计土地投资应取得的投资利润。 ５ ． ３ ． ８ 确定土地增值 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发， 达到建设用地的某种利用条件而发生的价值 增 加 额计 算 。 ５ ．３． ９ 价格 修 正与确 定 （ １ ）根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件 ， 进行个别因素修正 。 （ ２）成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时， 应进行土地使用年期修正。其年期修正公式 为： Ｋ ＝ １一 １／（ １十 ｒ） ＂ · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ， …… （２１） 式中：Ｋ一一年期修正系数 ； ｒ — 土 地还 原利 率 ； ｎ— 土 地使 用 年期 。 是 否进 行 年期修 正 要具 体分 析 ： ａ）当土地增值是以有限年期 的市场价格 与成本价格 的差额确定时， 年期修正 已在增值收益 中体 现， 不再 另行 修正 ； ｂ）当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时， 土地增值收益与成本价格一道 进行年期修正； ｃ ）当待估宗地为已出让土地时， 应进行剩余使用年期修正。 （ ３ ）确定土地价格 。 ５．３． １０ 适 用范 围 成本逼近法一般适用于新开发土地， 或土地市场欠发育、 交易实例少的地区的土地价格评估 。 ５ ． ４ 剩余法 ５． ４．１ 基 本 公式 以剩余法评估土地价格用下列公式： ｖ＝ Ａ一 Ｂ一 ｃ · ． · · · · · · · · ， · · · · 。 · · · · · · · · … … （２２ ） 式 中 ：ｖ— 一待估 土地 价格 ； Ａ— 开发完成后的土地总价值或房地产总价值 ； Ｂ－ 一 整个开发项 目的开发成本 ； Ｃ— 开发商合理利润。 ５． ４．２ 程 序 （ １ ）调查待估宗地的基本情况； （ ２ ）确定待估宗地的最有效利用方式 ； （ ３ ）估计开发建设周期和投资进度安排； （ ４ ）估算开发完成后 的土地总价值或房地产总价值； （ ５ ）估算开发成本和开发商合理利润 ； （ ６ ）确定待估宗地的土地价格。 ５ ． ４ ． ３ 估算开发完成后的不动产价值 必须 根 据待 估宗 地 的最 有 效利 用方 式 和 当地 房地 产 市场 现状 及 未来 变 化趋 势 ， 采用 市 场 比较 法 与 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ 长期趋势法结合进行 。 对开发完成后拟采用出租或 自营方式经营的土地或房地产价值 ， 也可以根据同一 市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值 。 ５． ４． ４ 确 定开 发周 期 和投 资进 度安 排 应 参照类 似 不动 产 的开发 过 程进 行 确定 。 ５． ４．５ 确 定开 发成 本 开发 成本 是 项 目开 发建设 期 间所 发生 的 一切 费用 的 总和 。 在土地开发项 目中， 整个开发项 目的开发成本包括购地税费、 将土地开发成熟地的开发费用、 管理 费用 、 投资 利 息 和销 售税 费 ； 在房 地 产开 发项 目中 ， 整 个 项 目的开 发成 本 包 括 购地 税 费 、 房 屋 建造 成 本 、 管理 费用 、 投 资利 息和 销售 税费 。 ５． ４．６ 计 算利 息 地价款 、 土地开发费用或房屋建造成本 、 管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税 费不计利息 。利息的计算要充分考虑资本投人的进度安排， 按复利计算 。 在实际评估工作 中， 也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日， 从 而 在剩余 法 公式 中没 有 利息 项 。 折 现率 和利 息率 的选取 应参 照 同期银 行 公 布的 贷款 利率 。 ５． ４． ７ 计 算 利润 开发项 目正常利润一般 以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定 比例计算 。利润率宜采用同 一市场＿ Ｌ类似土地或房地产开发项 目的平均利润率 。 ５． ４． ８ 现有 房地 产项 目的土 地估 价 运用剩余法评估现有房地产项 目的土地价格 ， 其公式如下 ： Ｖ 二 Ｖ，一 Ｐ，一 Ｔ 式 中 ：Ｖ— ， · · · · · · ， · ， · · · · · · · · · · · · · · · · 一 （２３） 土 地 价格 ； Ｖ， 一 一房地产交易价格 ； 尸卜 — 房屋现值 ； Ｔ— 交易税 费 。 房地产交易价格可用正常交易成交价格 ， 或采用市场 比较法确定 ， 或结合房地产的经营状况和市场 条件运 用 收益还 原 法确 定 。 ５ ． ４．９ 适 用 范 围 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价 。允许运用于以下情形 ： （ １） 待开发房地产或 待拆迁改造后再开发房地产 的土地估价 ； （２） 仅将土地开发整理成可供直接利用 的土地估价 ； （３） 现有房 地产 中地 价 的单独 评估 。 ６ 基 准地 价评 估 ６ ．１ 程 序 （１）准 备 工作 ； （ ２）资料调查与整理 ； （ ３ ）基准地价评估 ； （ ４）基准地价确定 ； （ ５ ）编制基准地价修正系数表； （ ６）成 果验 收 。 ６．２ 准备 工作 准备工作主要有编写基准地价评估任务书、 制定基准地价调查表和工作表、 准备工作底 图、确定基 准地价评 估 区域 等 。 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ 基准地价评估任务书的内容包括 ： 城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排 和经费预算 、 估价成果及技术方案等。 基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定 。一些基本表格 见附录 Ｃ（ 标准的附录）中的 Ｃｌｅ 基准地价工作底 图为： 大 城市 １：１ ００ ００－ １：５００００ 中等城市 １：５０ ０ ０ －１：１ ０００ ０ 小 城 市 以下 Ｉ：１００ ０－ １：５０００ 按路线价评估基准地价的区域， 局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件 。 确 定基 准地 价评 估 区域 包括 确定 基 准地 价评 估 的范 围 和确 定城镇 土 地 的级别 或 均 质 区域 。 ６． ３ 资料 调 查与 整理 ６ ． ３ ． １ 资料调查的一般要求 （１ ）调查 、 收集 到 有关 的地 价资 料要 按 实地 位置 标 注到估 价 工作 底 图上 ； （ ２ ）调查以土地级或均质地域为单位进行 ； （ ３ ）样本抽样采用分类不等比抽样调查； （ ４ ）样本要有代表性 ； （ ５ ）样本分布要均匀 ； （ ６ ）调查样本数应符合数理统计要求 ， 每级样本总数不少于 ３ ０个； （ ７ ）所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料 ； （ ８ ）土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据； （ ９ ）出让 、 转让、 出租 、 人股、联营、 联建等地价和企业单位土地利用效益资料 以人民币元为单位 ， 准 确 到小 数点 后 一位 ； （ １ ０ ）调查资料必须填人相应的调查表格。 ６ ． ３ ． ２ 资料调查的内容 ６ ． ３ ． ２ ． １ 土地定级成果资料 ① 土地级别图； ② 土地定级工作报告和技术报告 ； ③ 其他能用于土地估价的定级成果及资料 。 ６．３ －２．２ 土 地利 用效 益 资料 ① 不同行业资金利润率标准 ； ② 同一行业不同规模的资金利用效益资料 ； ③ 不 同行 业不 同规 模 的企业 劳 动 力标 准 ； ④ 行业经济效益资料 ； ⑤ 单位 或 企业 土地 利 用效益 资料 。 ６ ． ３ － ２ ． ３ 地租、 地价资料 ① 土地使用权出让 、 转让资料； ② 土地使用权、 房屋及柜台出租资料 ； ③ 土地征用补偿、 安置补偿及地上物补偿标准； ④ 土地联营人股资料； ⑤ 用土地进行联合建房的分成资料 ； ⑥ 以地换房资料； ⑦ 房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准 、 房屋重置价标准 、 房屋 经营及管理标准、固定资产作价标准 等 资料 ； ⑧ 宗地 用 途 、 出 租时 间 、 容积 率 等 ； ＧＢ； Ｔ １８５ ０８－ ２０ ０１ ⑨ 有关税费征收标准 ； ⑩ 土地 开 发费 用标 准 、 资本 的 利息 、 利润 标准 ； ＠ 其他资料， 如还原利率等。 ６． ３．２． ４ 影 响地 价 的 因素 资料 指影响地价 的一般因素、区域因素和个别因素资料 。 ６． ３－２．５ 其 他资 料 ① 历史 地 价资 料 ； ② 有关 经 济指 数及 建 筑材 料 价格 变 动指 数 ； ③ 土地开发与经营的政策法规、 条例、 规定 ； ④ 有关土地房屋的税收种类 、 税率等； ③ 城镇 规 划 等有 关资 料 。 ６．３ ．３ 样 点 资料 的 整理 ６．３ ．３．１ 样 点剔 除 逐表审查调查资料， 将缺主要项 目、 填报数据不符合要求 和数据明显偏离正常情况的样点剔除 。 ６．３ －３．２ 样 点资 料 归类 将初步审查合格的样本资料 ， 分别按 土地级别或均质地域、 土地用途 、 企业用地效益、 地价的交易方 式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于 ６．３－１中第 （ ６＞ 款规定的数量时 ， 应进行样本 的补充调查。 ６． ４ 用 土地 收益 资料 评 估基 准 地价 ６． ４．１ 土地 级别 的确 定 根据《 城镇土地分等定级规程》 的要求 ， 确定土地的级别。 ６ ． ４ ． ２ 样本数据处理 ６ ． ４ ． ２ ． １ 土地利用类型的划分 根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异 ， 将土地利用类型分为商业 、 居住、 工业用地等 ， 条件 具备的地方 ， 可将 商业用地分为金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居 民服务类 等用地类 型。 ６． ４．２．２ 单 元土 地 质量 指数 计 算 根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时 ， 单元土地质量指数按下式计算 ： 戈。＝ ｆ／、 式 中 ：Ｘ；— · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · …… （２４） 某单 元土 地 质量 指数 ； ｆ— 某单元总分值； ｎ— 土地 级别 数 。 ６ ． ４． ２ ． ３ 行业或类别资本效益折算系数 的计算 分别以商业、 居住、 工业 中某种行业或类别的资本为标准 ， 按下式计算各行业或类别的资本效益折 算 系数 ： Ｋ “ Ｃ＿／ ｃ， · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （２５） 式中：Ｋ， — 某用地类型中的某行业或类别资本效益折算 系数 ； Ｃ。一 该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率； Ｃｒ －一 该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率。 ６． ４．２． ４ 规模 资 本效 益 折算 系数 的计算 分别以商业、 居住、 工业 中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准， 按下式计算规模资 本 效益 折算 系数 ： Ｋ，＝ Ｃｒ ｎ ／ Ｃｍ、 式 中 ：Ｋ＜ ． ， — 某一 行业 或类 别某 一 规模 下 的资 本效 益 折算 系 数 ； · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … …（２６） ＧＢ／ Ｔ １８５０ ８－２００ １ Ｃｒ ｎ — 该行业或类别某一规模下 的全市平均资金利润率 ； Ｃｍ 。 二 — 该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率。 ６ ． ４ ． ２ ． ５ 企业标准资本额的计算 企业标准资本额按下式计算 ： Ｃ ＝ Ｃ Ｘ Ｋ， ；Ｘ Ｋ， ·· ·· · ·· ··· ·· ·…… （２７） 式中：Ｃ， — 企业标准资本额 ； Ｃｒ — 企业实际使用 的资本额 ； Ｋ｝ ， ， Ｋｒ ９ Ｉ ｝前 。 ６ ． ４－ ２ ． ６ 合理工资量的计算 按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准 ， 用下式计算合理的工资支出标准 ： Ｌ， ，二 Ｌｃ ｅＸ ＬＰ ， ． ／ Ｌｐ ｒ ‘ · ‘ “· · · · · · · · ““· “· · ““· （２ ８） 式中：Ｌ－— 某企业在标准定员情况下应支出的工资额； Ｌ－— 该企业实际支出的工资额； ＬＰ ｓ — 某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量 ； Ｌ — 企业实际 占有的劳动力数量 。 ． Ｐ ６ ． ４－ ２ ． ７ 企业效益资料的整理 将收集到的企业效益资料 ， 按标准化公式计算整理 ， 并将结果填人附录 Ｃ（ 标准的附录） 相应表格 。 ６． ４．３ 指标 选 择 与样 点数 据 归类 ６ ． ４． ３ ． １ 土地收益测算指标的选择 土地收益主要是对级差收益的测算。 级差 收益测算选择 的指标主要有单位土地面积的净收益、 单位 上地面积标准资金占有量、 单位土地面积合理工资 占有量、 企业所在土地的级别或单元总分值 。 ６ ． ４ － ３ ． ２ 样本数据归类 以土地级别为单位 ， 分别以不同土地利用类 型进行数据 归类 ， 对商业用地可继续划分金融保险业、 办公服务类、 综合商厦类、 小商店与居民服务类等行业 ， 进行资料 归类。 ６． ４－３ ．３ 样 本 数据 检 验 数据检验以土地级别或均质区域为单位， 分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验 。 用卡方检验法 、 秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一 致性 检 验 。 用 ａ检验法和均值一 方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。 当检验后的数据不能满足模型建立的需要时 ， 应增加抽样数据 ， 按以上方式重新进行数据归类 。 ６ ． ４ ． ４ 模型选择与系数估计 ６． ４． ４．１ 选 择 测算 模 型 ① 常用于级差收益测算的模型有 ： ａ） Ｙ。二 Ａ（ １＋ ｒ）ｘ ， ·或 玖 ＝ Ａ（１＋ ｒ） ａ ｘ ， ．· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · …… （２９） 式中：Ｙ— 第 ｎ级土地上样点每平方米土地的利润值 ； Ａ— 常数 ； ｒ — 利 润级 差 系数 ； Ｘ， — 第 ｎ级土地级别指数或单元土地质量指数 ； ｕ— 待 定 系数 。 土地质量从优到劣按等级系数 １， ２． ． ． ． ． ． ． ｎ排列， 土地级别指数取值为 ｎ， ． ． ． ．． ２， １． ｂ） Ｙ。一 ｂＱ＋ ｂ， Ｘｍ＋ ｂ， Ｘ：十 ｂ ， Ｘ， 式 中 ：Ｙ．， Ｘ， 。 含义同 Ａ模型 ； Ｘ， — 每平方米土地上标准资金占有量 ； ＧＢ／ Ｔ１ ８５ ０８ － ２００１ Ｘ， — 每平方米土地上标准工资占有量 ； ｂ。 一 一常数 ， 大于 零 ； ｂ ， ， ｂ ， ， ｂ ， — 分别为土地、 资本、 劳动力的回归系数 。 ｃ ） Ｙ。二Ａ（ １＋ ｒ） ａ ， －ＸＸ产 Ｘ Ｘ护 ·· · · · · · · ’· ， · · · ·· · ．· ， · · ．， ， · · … （３１） 式 中 ：Ｙ，， Ｘｌ ，ｒ含 义同 Ａ 模 型 ； Ｘ， ， Ｘ， ， ｂ， ， ｂ。含义同 Ｂ模型； Ａ— 常数。 ｄ） Ｙ｝＝ Ｆ（ 戈。 ）＋ 从Ｘ：十 瓦Ｘ，十 ｖ ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．（３ ２） 式 中 ：Ｙ，， Ｘｌ ｎ 含 义同 Ａ 模 型 ； Ｘ２ ， Ｘ， ， ｂ ， ， ｂ ，含义同 Ｂ模型； Ｆ（ Ｘ，） — 自变量 Ｘ， 。 的未知函数， 为土地带给企业的利润 ； Ｖ— 误差 项 。 ② 级差收益测算模型选择方法： 根据数 据 资料 ， 用 以下 方法 进行 模 型选择 ： 方法一： 在已知线性模型的前提下 ， 用被解释变量与解释变量 的相关数学关系及相关检验来初步确 定模 型 的数学 形式 。 方法二： 将样本数据依次代入可能的数学模型中， 得到不 同样本 的回归模型 ， 同时对各样本模型进 行经济、 统计和计量检验， 按检验结果 ， 选定测算模型。 ６． ４－ ４．２ 系数估 计 ① 模 型确 定 根据 ６ ．４． ４． １中提供 的模型 、 模型选择方法和样点数据， 确定级差收益测算模型， 测定各因素系数 值。 ② 系数 估计 将样本资料代人数学模型， 用数学方法求 出各因素系数数值。 对于线性模型 ， 其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数数值。 ６． ４－ ４． ３ 因素 系数 数值 的可靠 性检 验 ① 经济 意义 检验 一般从符号和值域两个方面检验 。 符号检验主要是根据模ｍ中变量设计所要达到的条件进行检验 ； 值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。 ② 统计 检验 通过回归系数的统计显著性检验 ， 判断因素对净收益的影响程度 。 通过回归系数的总体显著性检验 ， 判断因素在总体上对净收益的影响程度 。 通过模型的拟合优度检验 ， 判断建立的模型与样点数据的拟合程度。 ③ 计量 经 济检验 通 过异 方差性 检 验和 多重 共线性 检验 ， 判断 统计 检验 的 有效 性 。 ６ ．４． ５ 土地 收益计 算 将样本数据代人确定的数学模型中， 得到各级土地上不同用途的土地收益值。 各土地收益计算模型 为： （ １）模 型 Ｉ ｎ二Ａ（ １＋ｒ ）ｘ ｌ ｝· “· · · · · · · · · ·· ”· · ·· “· · · ·· · · · ·· ·… … （３３） （ ２）模 型 几 二艺 一 （ ｂ。 十ｂ ２ ＸＺ 十６３ Ｘ３ ） ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．（３４） （ ３ ）模型 Ｉｎ ， ＝Ｙｎ ｆ ｌ（ Ｘ介ＸＸ户）· “·· ”· ·· · · · · ·· ··· ”· · ··· “…… （３５） （ ４ ）模型 几＝Ｙｎ一（ ｂ２ Ｘ２ 十６３ Ｘ３ － Ｉ －Ｖ）． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．（３６） 式中：Ｉ ｝ — 第 ｎ级土地上样点单位面积的土地收益 ； ＧＢ／ Ｔ １８ ５０８ － － － ２０ ０１ ；— ． Ｙ 第 ｎ级土 地上样 点单 位 面积 的利润 ； Ａ， ＸＩ ． ， ｒ ， ｂ ｐ ， ｈｇ ， ｂ ３ ， Ｘｇ ， Ｘ７ ， ， Ｖ含义同 ６． ４．４．１中各模型。 某 一 级地 租的平 均 值按 下式计 算 ： 全Ｉ ｎ ｉ Ｉ＝ｉ Ｍ ＝ ｔ 式中：Ｉ— 第 ｎ级土地上不同行业土地的平均收益 ； Ｍ— 第 ｎ级土地上的样点量。 ６ ． ４ ． ６ 基准地价计算 ６ ． ４ ． ６ ． １ 土地还原利率的确定 土地还原利率确定方法见 ５ ． １ ． ７， ６４ ． ６ ． ２ 基准地价计算 按公式 （ ３８ ） 估计各级土地不同用途的基准地价 ： Ｖ， 。二 （ Ｉ／ｒ ， ） ［１一 １／（ １＋ ｒｉ ） ＂ Ｉ 式 中 ：Ｖｌ ｂ — （ ３８ ） 某一 用途 土地 在某 一 土地级 上 的基准 地 价 ； 几— 某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益 ； ｒ ， — 土地还原利率 ； ｎ— 基准 地价 评估 年期 。 根据计算结果， 确定各级土地不同用途的基准地价。 用该级土地上不同用途的正常交易地价进行检 验。 对离散度较大的测算结果 ， 要在级别基准地价基础上 ， 确定不同区域、 地段的基准地价。 每一级土地上， 将商业、 居住 、 工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土 地的基准地价。根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。 按测算结果， 编制各级各类土地的基准地价表 ， 数据填人附录 Ｃ（ 标准的附录）中的Ｃｌ相应各表 。 ６．５ 用市 场交 易资 料评 估基 准地 价 ６．５ ．１ 基 准地 价测 算 区域 的划分 （ １ ）以已划定的土地级别作为基准地价 的测算区域； （ ２ ）没有划分土地级别的， 按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域， 作为基准地价测算 区域； 划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别 因素， 划分方法为指标判别归 类， 将区域因素和个别 因素相同的区域或区段作为一个均质地域。 （ ３ ）均质地域 中样本数量较少 ， 不能满足模型推断的样本需要量时， 可通过均质地域 同一性判别 ， 进行 适 当归并 。 ６ ． ５ ． ２ 样点地价计算 ６ ． ５ ． ２ ． １ 用土地使用权出让资料计算地价 根据土地使用权出让资料， 按公式（ ３９） 计算地价 ： Ｖ 二 ＶＴ ／ Ｓ · · · · · · … …。 · · · · · · · · · · 一 （３９） 式 中：Ｖ— 单位面积土地使用权出让价格 ； Ｖ下— 出让宗 地总 地价 ； Ｓ— 出让宗地总面积 。 ６ ． ５ ． ２ ． ２ 用土地使用权转让资料计算地价 用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价 ， 按公式 （ ４０） 计算地价： Ｖ 二 ＶＴ ／ Ｓ 式 中 ：Ｖ— 转让 宗地 单位 面积 地价 ； · · · · · · · · · · … …“· · … … （４ ０） Ｇｓ／Ｔ １ ８５０８ － ２００１ ＶＴ — 土地转让方获取的资金或实物作价净收入； Ｓ— 转 让宗 地总 面积 。 ６ ． ５ － ２ ． ３ 用土地使用权出租资料计算地价 土地使用权出租租金 以实际签订出租合同中的租金为标准， 按公式（ （ ４１） 计算地价： Ｖ＝ （ Ｒ／ Ｓ）Ｘ （ １／ ｒ） 式 中 ：Ｖ— · · · · · 。 · · · · · · · · · · · · · · · · · · …… （４１） 单位 面 积 出租宗 地 的地 价 ； Ｒ— 出租方每年得到的资金或实物现值； Ｓ— 出租 的 宗地 面积 ； ｒ — 土地还原利率。 ６ ． ５ － ２ ． ４ 用房地出租资料计算地价 见５ ． １收益还原法。 ６．５ －２．５ 用 土地联 营 人股 资料 计算 地 价 根据合同内容或双方 的实际经营情况 ， 按土地的年收益或入股 比例 ， 分别计算地价 。 ① 用土地人股取得的年收益 ， 按公式（ ４２） 计算地价 ： Ｖ＝ （ Ｒ／ Ｓ）Ｘ （ １／ ｒ） · · · · · · · ． · · · · · 。 · · · · · · · · · · …… （４２） 式 中：Ｖ— 联营土地单位面积地价 ； Ｒ— 土地 股 每年 分享 的 利润 或股 息 ； Ｓ— 联 营土 地面 积 ； ｒ — 土地还原利率。 ② 用合 同规定的资本投人情况和分成比例 ， 按公式 （ ４３） 计算地价 ： Ｖ＝ ＣｇＸ （ ｒ ， ． ／ ｒ ， ）Ｘ （ １／ Ｓ） 式 中：Ｖ— 联营土地单位面积地价 ； ＣＲ — ·· · · · ·· “· · ””· ·· ……（４３） 出资方 的资本总量； ｒ 。 一一 出地方 利润 分 成量 ； ｒ ． — 出 资方 利润 分成 量 ； Ｓ— 联 营土地 面 积 。 ６ ． ５ － ２ ． ６ 用以地换房资料计算地价 用出地方取得房地产 的市场价格作为让出土地的总地价 ， 按公式（ （ ４４） 计算地价 ： Ｖ＝ （ Ｓｔ ｂＸ Ｐｂ ． ） ＩＳ · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · …… （４４） 式 中：Ｖ－ － 一 土地 单 位 面积地 价 ； Ｓｔ ｂ — 转让土地方获得的建筑面积 ； Ｐｂ ． — 单位建筑面积的平均售价； Ｓ— 让 出的 土地 面 积 。 ６．５ －２．７ 用 柜 台出租 资料 计算 地 价 ① 商店运营总费用计算 根据商店建筑物特点 ， 计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折 旧费、房 屋保险费、 水电热等运营费、 与租房有关的各项税费等， 作为商店运营总费用 。 ② 计算 出租柜台应分摊费用 按出租柜台的营业面积与总营业面积 的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。 ③ 计算地价： Ｒ一 Ｅ Ｘ （ Ｓ６ ，一 ＳＯ 〕Ｘ１ ＳＸ （ Ｓｂ ｉ十 ＳＯ 式 中 ：Ｖ— 出租柜 台单 位 土地 面积 的地 价 ； · ” · “ · · · · · ·· · “ · 一 （４ ５） ＧＢ／ Ｔ １８５ ０８－２００１ Ｒ— 一出租 柜 台年租 金 总收人 ； Ｅ— 出租柜台所在商店的年经营总支出费用； Ｓｂ ，一 出租 柜 台的 营业 面积 ； ， － 一商店 的总 营业 面积 ； ｔ Ｓ Ｓ一一商店土地总面积 ； ｒ — 土地还原利率。 当出租柜台处在不同的楼层时， 要考虑楼层修正系数 。 ６ ． ５ － ２ ． ８ 用房屋买卖资料计算地价 用 房屋 买卖 价格 计算 地 价 见 ５． ４．８的公式 （ ２３）， 其 中房屋 现 值计 算 见公式 （ ７）， ６ ． ５ － ２ ． ９ 用商 品房出售资料计算地价 按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准， 用公式（ ４６） 计算商品房买卖中的地价 ： Ｖ ＝ （Ｐ，一 （ Ｃ， ，Ｘ Ｓｈ ）一 Ｉ一 ７’一 Ｂ）Ｘ （ Ｇ／Ｓｂ ｉ ） · · · · · · · · · · · · … … （４６） 式中：Ｖ一 一某一商品楼用地的单位面积土地价格 ； 尸： — 某一商品楼房总售价 ； Ｃｈ— 当地同类建筑单位面积平均造价； Ｓｈ — 楼房总建筑面积 ； Ｉ一 一开 发公 司利 润 ； Ｔ— 商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等 ； Ｂ— 开发资金应支付的利息 ； Ｓ， ， — 建筑物占地面积； Ｇ— 规划的建筑覆盖率。 ６ ． ５ ． ２ ． １ ０ 用新增城镇建设用地资料计算地价 见５ ． ３成本逼近法。 ６ ． ５ ． ２ ． １ １ 用联建分成资料计算地价 联建分成的土地不直接进人市场 ， 估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本 的利润， 则地 价计 算 公式 为 ： Ｖ二 〔 （ Ｃｈ＋ Ｔ）ＸＳ， ｂ ］／ Ｓ， ，＝ （ Ｃｈ＋ Ｔ）ＸＳｉ ｂＸＲ Ｓ ／ ， · · · · · · · · · · · 一 （４７） 式中：Ｖ— 联建房中单位土地面积的地价； ｈ— 房屋单位建筑面积造价 ； Ｃ Ｔ— 房屋 单位 建 筑 面积交 纳 的税 费 ； Ｓｉ ｂ— 出地 方分 成 建筑 面积 ； Ｓ｝ ， 一 一出资 方建 筑 物分 摊 的土地 面积 ； Ｒ， － 一 容积率； Ｓ ＜ ｂ 一一出资方分成建筑面积 。 ６ ． ５ ． ３ 样点地价修正与样点地价图的绘制 ６ ． ５ － ３ ． １ 样点地价修正 经计算后的样点地价还须进行样点地价修正。 修正的主要内容有 ： 交易情况修正 、 估价期 日修正、 容 积率修正、 地价楼层分配修正、 基础设施配套修正、出让年期修正等。 ① 市场地价的出让年期修正 ａ）有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为 ： Ｖ，二Ｖｍ ， Ｘ［ １一（ １ ／ （ １＋ｒ ） ＇ ＂ ） ］ ／ ［ １一（ １ ／ （ Ｙ＋ｒ ） ＇ ０］· · · · ‘ · · · · · · · · · · ……（４ ８） 式 中 ：Ｖ，— 最 高 出让年 限 的土 地使 用权 价格 ； ＧＢ／ Ｔ １８５ ＇ ０８－ ２０ ０１ 刀２１— 实 际 出让年 期 或剩 余 出让 年期 ； ｖｍ ， － 有 限年 期 出让 地价 ； — 土地 使 用权 出让 最 高 年 限 ； － — 土地 还 原利 率 。 ｂ）无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为： Ｖｍ二 Ｖ，Ｘ ［Ｉ一 （１ 八１十 动’）习 · · · ·· · ·· ··· · · 一 （４９） 式中：ＶＥ — 土地所有权价格 ； Ｖｍ、 二 、 ｍ含义同上。 ② 市场地价的交易时间修正 不 同交易时间的样点地价， 只有修正到基准地价估价期 日的地价， 才能用于基准地价评估 。区别不 同土地用途， 计算地价的变化幅度。在 已建立地价指数系统的城镇 ， 可用地价指数计算。 计 算 公式 为 ： Ｋ，一 Ｑ／ Ｑ。 。 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （５０） 式中：Ｋ， — 某类土地地价修正到估价期 日的系数 ； Ｑ— 某类土地估价期 日的地价指数 ； Ｑ。 — 某类土地交易时 日的地价指数 。 对不同时期发生的交易宗地价格 ， 修正到估价期日价格的计算公式为 ： Ｖ “ Ｋ，Ｘ Ｖ， 式 中 ：ｖ— · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ， · … （５１） 修正 到估 价 期 日的 宗地 价格 ； Ｖ， — 实际成交宗地地价； Ｋ， — 时间修正系数。 ③ 市场地价的容积率修正 容积率修正按 区域进行 ， 以城镇规划规定的区域容积率为标准 ， 用式（５ ２） 计算容积率修正系数， 计 算结果填人附录 Ｃ（ 标准的附录） 中Ｃｌ ． ２１容积率修正系数表 。 Ｋ，二 Ｖ， ９ ／Ｖ， · · · 。 · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （５２） 式中：Ｋ， 一一 容积率修正系数 ； Ｖｓ — 某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价 ； ｖ— 某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。 对不同容积率情况下发生的交易地价， 按式（ ５３）将地价修正到规定容积率的价格 ： ｖ ＝ Ｋ，Ｘ Ｖ， ； · · · ·· · · · · · · · · · · · · · ·… … （５３） 式 中：Ｖ－ － 一 修正到规定容积率时的宗地地价 ； Ｖ， ； — 某一容积率下的宗地交易价格 ； Ｋ， — 同前 。 ④ 市场地价的其他修正 根据市场地价资料情况 ， 还可以进行如下修正： ａ）交易情 况修正 ： 把交易情况不正常的样点地价 ， 修正到在公开、 公平 的正 常市场情况下交易地 价。 ｂ）地价楼层分配修正 ： 样点资料若 为建筑物某层之建筑售价 ， 需 根据地价楼层分配关系求 出其基 地价 格 。 ｃ ）基础设施配套程度修正： 在不同基础设施 配套程度下的样点地价， 必须修正到基准地价评估所 设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估 中的基础设施配套程度 ， 可按各级（区 域） 土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。 ＧＢ／ Ｔ １８５０ ８－２０ ０１ ６ ． ５ － ３ ． ２ 样点地价图的绘制 ① 按商业、 居住、 工业等不同用途分别作地价样点资料分布图； ② 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上； ③ 直接在图上表示地价， 资料较多时 ， 采用分级图例表示地价点标 准。 ６．５． ４ 样 点数 据检 验 与处 理 ６．５． ４．１ 样 点 数据 检 验 ① 同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中 样本数量不能满足总体检验的需要 时， 需对均质地域进行差别判别归类 ， 按类进行样本总体 同 一 性 检验 。 ② 同一均质地域中， 不同交易方式计算的样本地价 ， 也要通过样本总体同一性的检验 。 ③ 样本总体检验规定参见 ６ ． ４ －３ ．３中有关规定。 ６ ． ５ ． ４． ２ 样点数据处ｗ ① 城镇中商业中心区的地价最高区段 ， 应单独表示 。 ② 相同用途的样点地价， 在确定方差检验精度后 ， 精度 以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规 定参见 ６ ． ４－ ３． ３中有关规定 。 ③ 同一级别、 均质地域中， 不同交易方式下计算的样点地价 ，当总体不一致时 ， 以最有代表性 ， 样点 数量多的作为基准地价评估 的基础资料。 ６．５ －４－３ 数 据整 理 将经过修正及样本数据处理以后的样点 ， 按土地级 、 土地均质区域 、 土地 用途和资料交易方式顺序 进 行整 理 ， 并 填人 附 录 Ｃ（ 标准 的 附录 ）中 Ｃｌ的相应 表格 。 ６ ． ５ ． ５ 利用样点地价评估区域或级别基准地价 ６ ． ５ ． ５ ． １ 用样点地价评估区域或级别基准地价 ① 有样点区域或级别的基准地价评估 ａ）样本数量的确定。合格样本数量应符合数理统计要求 。 ｂ）模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内， 根据样点地价的分布规律 ， 选用简单算术平 均值、 加权算术平均值 、 中位数、 众数等作为该区域（ 级别）的基准地价 。 ② 没有交易价格资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估 没有交易资料的区域或级别， 基准地价评估采用比较法 、比例系数法或系数修正法进行 。评估程序 为： ａ）对已评估 出基准地价的区域或级别 ， 建立地价与影响价格 的土地条件对照表； ｂ ）将没有交易资料或数量不足的区域或级别， 进行土地条件调查和量化 ； ｃ ）比较待估价区域或级别同有地价区域或级别 的接近程度 ， 评估其基准地价 ； ｄ）因素差异大的区域 ， 在 比较基础 卜， 采用系数修正法评估区域基准地价 ； ｅ）通过确定各种用途基准地价在不 同区域或级别内的比例关系 ， 评估其他用途 的基准地价。 ６ ． ５ － ５ ． ２ 建立样点地价和土地级别数学模型， 评估级别基准地价 ① 基本原理： 在土地定级 的基础上 ， 通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型， 求出各用 途各级别的地价级差系数 ， 再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。 ② 模型选择： 样点地价与土地级别的数学关系模型根据二 者之间的二维关系图选择适宜的模型 。 模型参见 ６． ４． ４． １中级差收益测算模型中的模型。 ③ 系数估算： 将收集到的不同用途的地价资料 ， 按用途将通过检验的地价 资料代人模 型中， 估计参 数值 。 估算出参数值后， 要进行系数可靠性检验， 检验要求按 ６ ．４．４ ．３中的有关规定进行 。 ④ 基准地价计算： 将估计参数值和有关参数代人， 得到各级土地的基准地价。 ＧＢ／ Ｔ １８５０８－ ２００１ ６ ．５ ． ５ ． ３ 建立样点地 价和 土地定级 单元 总分值数 学模 型 ， 评估 级别基准地价 ① 基本原理 ： 在 土地 定级 的基 础上 ， 通过 建立 样 点地 价与 土地 定级单 元总分 值之间 的数学关系模 型， 求出各用 途各级 别的地 价级差 系数 ， 再 用地 价级差 系数 等参数来 计算级 别基准地 价。 ② 模型选择 ： 样点地价与 土地定级 单元 的数学关 系模 型根据 二 者之 间的二 维关系图选择适宜 的模 型。模 型参见 ６． ４ ．４ ．１中级差收益测算 模型 中的模 型 。其 中 ， Ｙ。为第 ｎ级 土地交 易样点地价 ， 计 算基准地价 时是级 别基准地价 ， Ｘ。为第 ｎ级或 区域 内定级单 元总分值 。 ③ 系数估算 ： 与 ６． ５． ５． ２中模型 相同。 ④ 基准地 价计算 ： 将估计 值 Ａ， ｒ和有关 参数代 入 ， 得 到各单 元分值 的估计地 价 。在 此基础上 ， 根据 地价的离 散程度 ， 确定 区域基准 地价 。 ６ ． ５ ． ６ 利用市场 交易 资料评估路 线价 ６ ． ５ ． ６ ．１ 程序 ① 划分路 线价 区段 ； ② 设定标准深 度 ； ③ 评估 区段路线 价 。 ６ ． ５－ ６ ． ２ 范围 路线价 主要用于繁华商 业 区段 的价格评 估。在路线价与 区域 平均 基准地价 发生 交叉时 ， 里地线 以内 以路线价 为主， 里地 线 以外 以区域平 均基 准地价 为主 。 ６．５－６．３ 划 分 路 线 价 区段 ① 商业用地 区位条件 、 交通 条件 、 人流量 等因素 相似的相邻地块 划 归同一 区段 ； ② 把地价水 平相近 的相邻地块划 归同一 区段 。 ６． ５ － ６ ． ４ 设 定标 准深度 设 定标准深度就是确 定有路线 价标 准的地价 区段 里地线 位置 。 里地线根据临 街宗地 众数进深 确定。 标 准深度是指在城镇 中 ， 随着土地 离道路距 离 的增加 ， 道路 对土地利用 价值 影响为零 时的深度 称为 标准深度 。里地 线是标准深度 的连线 。里地线 与道路之间 的区域称 为临街地 或表地 ， 里地线 以外 的区域 称 为 里地 。 ６ ． ５ － ６． ５ 评估 区段路线 价 ① 市场交易地价资料修正： 市场交易地价资料修正参见 ６ ． ５ ．３ ． １， ② 评估 区段路线 价 ： 以路 线价 区段内市 场交易地价 资料 为基础 ， 取各 区段 的平均 价 为区段路线 价。 方法 有三种 ： ａ）取算术平 均数或 加权平均数 ； ｂ）取中位数 ； ｃ）取众数。 ６ ． ６ 城镇基准地价 的确定 ６ ． ６ ．１ 确定原则 （ １）以实际数 据测算 的结果 为准，以比较 、 修正 的结 果为辅 。 （ ２）土地市场 发达 的以市场 交易资料 测算结果为 准 ， 级差 收益测 算结果验证 。 （ ３）土地市场 不发达 的 以级差 收益测 算结果为准 ， 市场交 易资料 测算结果 验证 。 （ ４）体现地产 管理政 策 。 ６． ６ ． ２ 确 定方法 以一种方 法测算城 镇基 准地价的 ， 用 该种 方法确定 的级别 商业 、 居住、 工 业用 途 的基准地价 为城镇 基准地价 。 以两种以上方法测 算城镇 分用途基 准地 价的 ，应 以级 别或 区域 为单 位 ， 用 不 同方法 的测算结 果， 根 据 当地 土地市场状况和地价 水平 ， 确定级别或 区域 中各 用途 的基 准地价 。 Ｇ￥／ Ｔ １８５０８－２００１ 以两种 以上方法测 算城镇 基准地价 的 ， 城 镇综 合基准 地 价可分 别依 据用 本条 前款 确定 的各用途基 准地价或不 同方法确定的级 别 、 区域 综合基准地 价的结果确定 ， 确定方 法可采 用 ６．４．６．２或 本条前款的 规定分别进行 。 以级为单 位确定的基准 地价 ， 每一级 中需 有商业 、居住 、 工 业用地 和级别综合 基准地 价 。 以区段 为单 位确定 的基 准地价 ， 可 以只表示某 一用途 的基 准地价 。 ６ ． ７ 基准地 价修正 系数表 的编制 ６ ． ７． １ 基准 地价修 正 系数 表类 型 基准地 价修 正系 数表是 采用 替代原 理 ， 建立 基准地 价 、宗地地 价 及其 影响 因素 之间 的相 关关 系， 编 制 出基准地 价在不同 因素 条件下 修正为宗地地价 的系数体 系，以便能在 宗地条件 调查 的基础上 ， 按对应 的修正 系数 ， 快速 、 高效 、及时地评 估 出宗地地 价 。 它 分为级 别或 区域基准 地价修 正系数 表和路线 价修正 系数表两种 。 编制基 准地价修正 系数表 的同时 ， 要编制 与各种 修正 系数对 应的 因素指标 说明表 。 ６． ７ ． ２ 级 别或 区域基准 地价修 正系数 表的编 制 级 别或区域 基准地 价修正 系数表的编制 ， 有用 土地利 用效益 资料 、市场地 价资料 和定级 分值 三种方 法。 ６ ． ７ ． ２ ．１ 用土地 利用效 益资料编制基 准地价 修 正系数表 ① 确定级别或 区域基 准地价 按６ ．６的评 估结 果 ， 确定级别或 区域基 准地 价 。 ② 选择 宗地地价 影响 因素 ａ）商业用地 的影 响因素 — 商业繁华度 。主要指 商业区级别 、商业 服务业 店铺总数 。 — 交通便 捷度 。主要指 商业用地 与公 交 、道路等 城镇交通 系统 连接 的便利 程度 。 — 环境质量优 劣度 。 — 规划限制。主要指城 镇规划对商业 区 土地利用 的要求 。 — 其他因素。 — 宗地条件。主要有宗 地 的形状 、临街状 况 、 临街 深度、宗地利 用强度 等 。 ｂ）居住用地 的影 响因素 — 位置。主要 包括距 商业服务中心 和城镇 中心 的距离。 — — 交通便 捷度 。主要指 购物和工作 方便程 度 。 基础设施完善 度 。 — 公用服务设 施完备 度 。主要指 为居住 区域服 务的公用设施 完善程度 ， 包括学 校、 幼 儿园 、 医院、 邮电所等配 置状况 。 — 环境质量优 劣度 。 — 规划 限制 。 — 其他因素。 — 宗地条件。主要有宗 地形状 、面积 、 地质、 宗地 利用强度 等 。 ｃ）工业用地 的影响 因素 — 交通便 捷度 。 — 基础设 施完 善度 。 — — 产业集 聚规模 。 环境质 量优 劣度 。 － 一 规划限制。 — 其他 因素 。 ＧＢ／Ｔ １８５０ ８－ ２００１ — 宗地条件 。主要有宗地的形状 、 地质及地基承载力、 宗地利用强度等情况。 ｄ）因素影响地价程度 的确定 采用特尔斐法、 层次分析法等 ， 按各 因素对地价的影响程度 ， 确定各 因素的权重值。 ③ 各 因素 影响 地价 修 正 幅度 的计 算 ａ ）修正 幅度值的计算 以级别或区域为单位， 调查各级别或区域中正常土地收益 的上限、下限值等 ， 分别以土地收益值 同 基准地价折算的年土地收益值相减， 得到上调或下调 的最高值。 上 调 幅度 的计 算 公式 见 式 （５ ４）： Ｆ，＝ ［（ Ｉ． ６一 ＩＩ ｂ ） ／Ｉ ， ｂ ］Ｘ １０ ０００ 下调幅度的计算公式见式（ ５ ５） ： ＦＺ＝ 〔（ ＩＩ Ｉ 、一 Ｉｎ ｌ ） ／Ｉ ， ｂ ］Ｘ １００％ 式中：Ｆ， — 基准地价上调最大幅度； ＦＺ — 基 准地 价 下调 最 大 幅度 ； Ｉ ｌ ｂ — 基准 地 价 折算 的年 收益 ； · · · · · · · · · · · · · · · · · · ……（５４） · · · · · · · · · · · · · · · · · · ……（５５） Ｉ ｎ ｈ — 级别或区域正常土地收益的最高值； Ｉ ． ， — 级别或区域正常土地收益的最低值 。 在确定上调 、 下调幅度的情况下 ， 内插修正值， 将宗地地价修正幅度划分成五个档次 。 ｂ）影响地价各因素修正幅度的确定 按照本条 （ ２） 中确定的不 同用途各因素对地价的影响 ， 按式 （ ５６） 和式（５７） 计算各 因素的修正幅度 。 Ｆ， 。二 Ｆ，Ｘ Ｗ ； · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （５６） ＦＺ ，二 ＦＺＸ Ｗ 。 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · …… （５７） 式 中 ：Ｆ， 、 一 一某一 因素 的上 调 幅度 ； Ｆｚ ｊ 一 某一 因素的下调幅度； Ｗ— 某 一 因 素对 宗 地地 价 的影 响 权 重 。 以基准地价为一般水平 ， 其修正系数为零。 在一般水平与上 限价格之间 ，内插条件较优的修正系数， 一般为 Ｆ， Ｉ ／ ２， 同时确定较优条件下的地价标 准。在一般水平 与下 限价格之间， 内插条件较劣 的修正系 数， 一般为 Ｆ２ Ｉ ／２， 同时确定较劣条件下的地价标准 。 ④ 编制基准地价修正系数表 按优、 较优 、 一般 、 较劣、 劣确定各种地价标准下的因素修正系数， 在此基础上 ， 要量化所有影响因素 的标准， 按此编制修正系数表 ， 并通过已有地价点的检验、 校核 ， 编制 出一个类型区域和城镇级别的基准 地价修正系数表。 ６ ． ７ － ２ ． ２ 用市场地价资料编制基准地价修正系数表 ① 确定级别或区域基准地价 按 ６．６的评 估 结果 ， 确 定级 别 或 区域 基 准地 价 。 ② 计算修正幅度值 将调查到的区域中正常地价的最高值、 最低值与基准地价作相对值 比较， 得到相对 于基准地价的最 高和最低修正幅度值 ， 其计算方法按 ６ ．７ ．２．１③中 ａ） 的规定 。 对基准地价与最高地价、 最低地价之间的均分点 ， 按样点地价计算修正幅度 。 按修正幅度值 ， 将各有关地价点定为优、 较优、 一般 、 较劣 、 劣五个标准 口 ③ 影响地价各因素修正值的确定 根据五个标准 的修正幅度 ， 将修正幅度分解 到各影响地价的因素上 ， 确定出各因素在不 同标准下的 修正值 ， 具体计算按 ６． ７． ２． １ ③中 ｂ＞的规定进行。 ④ 确定宗地地价修正系数对应的因素条件 ＧＢ／＇ ｒ １８５ ０８－２００１ 具体计算按 ６． ７ ． ２． １ ④ 的规定进行。 ６ ． ７ － ２ ． ３ 用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表 ① 利用土地定级成果 ， 确定各类用地 的宗地地价影响因素 、 各影响因素权重、 各土地级别 （区域）、 宗地及评估单元的定级因素分值或综合分值。 ② 用宗地各定级因素分值 与级别 （ 区域 ） 平均综合分值和宗地综合分值 比较， 得修正系数。 ③ 将区域 因素修正和个别因素修正编制成修正系数表 。 ６ ． ７ ． ３ 路线价修正系数表的编制 路线价修正系数表是指深度指数修正表 。 各城镇还可根据地价影响情况编制宽度、 形状等修正系数 表。其具体程序如下： （ １ ）确定路线价 依６ ． ５中路线价的确定方法确定。 （ ２ ）编制深度指数修正表 深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定 。具体做法是： ① 确 定标 准 深 度 即里地 线 的确 定 。 ② 确定级距 。在同一级距 内， 地价对路线价 的变化程度较小 ， 并视同一致。深度百分率表中级距的 选定 ， 应 分 析 比较市 场地 价 调 查 中地价 变 化 的规 律性 ， 从 而 确定 级 距数 、 级距 。 ③ 确定单独深度百分率 。将宗地 自临街红线至里地线 以内依一定距离（ 级距） 划分为若干单元格 ， 并依次为 ａ， ， ａ ２ ， ａ， ． ． ． ． ． ． ａ， ， 其单独深度百分率为 ： ａｉ ＞ａ２ ＞ａ３ ． ． ． ． ． ． ＞ａ． ④ 选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表 。 ａ）平均深度百分率 ： ａ， ＞（ ａ、 十ａ２ ）／ ２＞ （ ａ， ＋ａ２ ＋ａ； ， ） ／３ ＞｝ · 一 ＞（ ａ， ＋ａ２ 十ａ， ＋． ． ． ． ． ． ａ） ／ ｎ ｂ）累计深度百分率： ａ， ＜ａ： 十ａ２ ＜ａ， ＋ａ２ ＋ａ， ＜ ． ． ． ． ． ＜ａ， 十ａ２ ＋ａａ 十· · 一ａ ⑤ 编制深度修正指数表 。 ６ ．８ 基 准 地价 更 新 ６ ． ８ ． １ 一般要求 （ １ ）为了使土地估价成果符合客观实际 ， 保持基准地价成果和宗地地价评估标准 的现实性 ， 在土地 市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后 ， 必须对地价进行重新评估 ， 更新基准地价成果和 宗地地价评估标准。 （ ２ ）基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上 ， 用 土地收益、 市场地价或地价指数等来 全面或局部调整基准地价的过程 。 ＜３ ）成果更新应充分利用原有资料 ， 使新老资料具有连续性。成果更新后 ， 原基准地价成果作为历 史资料存档保存 。 ６ ．８．２ 技 术途 径 更新的技术途径如下： （ １ ）以土地定级（ 或均质地域） 为基础 ， 以市场交易地价资料为依据， 更新基准地价 。 （ ２ ）以土地定级为基础， 以土地收益为依据 ，以市场交易地价资料为参考 ， 更新基准地价 。 （ ３ ）以土地定级（ 或均质地域） 为基础 ， 以地价指数为依据 ， 更新基准地价。 ６ ．８．３ 范 围 根据城镇地价的变化区域和程度， 确定需要更新 的区域范围。更新区域可以是全面更新 ， 也可以是 局 部 更新 。 ６ ．８．４ 方 法运 用 ６ ． ８ ． ４ ． １ 用土地收益资料和市场交易资料更新基准地价的具体方法和步骤与其评估基准地价的方法 ＧＢ／ Ｔ １８５０ ８－ ２０ ０１ 步 骤相 同 ， 具体 参 见 ６．４，６ ．５中的规 定 。 ６．８ －４． ２ 用地 价指 数更 新 基准 地价 用地 价 指数 更新 基准 地 价 的基本 公式 为 ： 尸 二 尸。ｘ Ｑ／ Ｑ。 式 中 ：Ｐ— · · 。 · · · · · · · · · · · · · · · · · · …… （５ ８） 该 区域 （ 级别） 某 类用 地 更新后 的基 准 地价 ； 尸。 一 一 该区域（ 级别） 某类用地更新前基准地价； Ｑ一一 该区域（ 级别） 某类用地基准地价更新期地价指数 ； Ｑ。 — 一 该区域（ 级别） 某类用地基准地价评估期地价指数 。 ６．８ ．５ 更新 基准地 价 修正 系数 表 更 新基 准地 价修 正 系数 表 ， 要重 新 审定 宗地 地价 影 响 因素及 各 因素影 响 宗地地 价 的权 重 。 更新 方 法 与 编制 基准 地价 修 正系数 表 相 同 。 ６ ． ９ 基准地价成果整理与验收 ６．９． １ 一 般 要求 （ １ ）基准地价成果整理包括基准地价图、 基准地价表、 基准地价修正系数表及其他相关图表和基准 地 价评 估报 告 的整理 ， 成果 要齐 全完 整 。 （ ２ ）基准地价成果整理方法要得当， 表示方式要正确。 （ ３）图件 成果 整理 要符 合 图件 编制 的一 般 要求 ， 图件 比例 尺要 与 土地级 别 图 比例尺 一致 。 ６．９． ２ 基准 地价 图 的整理 ６ ． ９ ． ２ ． １ 内容 ① 基准地价图要直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及界线 、 位置和与地价高低有关的城 镇道路 、 土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑 、 色调、 注记等来反映。 ② 编图前 ， 要将基准地价成果分类整理， 确定编图工作程序、 编绘 内容和编制方法 。 ③ 地价区段为最小制图单元， 最小上图图斑为 １ｃｍ， 。城镇中商业 中心区的地价最高点或区段 ， 可 不依比例单独表示； ④ 将定级成果和基准地价成果用图示、 符号、 注记等标注在图上。 ａ ）“ 级” 用大写罗马数字“Ｉ、１、卜· · …”分别表示“一级、 二级、 三级……”。均质地域编号用阿拉伯 数字 表示 。 ｈ）用地类型用汉字“ 商、 住、 工” 分别表示“商业用地 、 居住用地、 工业用地”， 字体为等线体 。 ｃ ）基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（ 均质地域）和用地类型之后 ， 单位为元／ 平方米 ， 整个符号 如： Ｉ 商业 居住 ３００ ０ ９５ ０ Ｚ业 ３７５ 或Ｉ 商业 居住 ２０００＾－ ４０ ００ ９ ００－１１ ００ Ｔ－ 业 ２ ００－ ５ ００ ｄ）地 价 级别或 区段 边界 用 实线 表示 。 ⑤ 基准地价图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路， 主次干道用双实线 ， 支路用单 实 线表 示 。 ⑥ 表示土地利用类型时， 商服业用符号不依 比例尺表示各级商服中心 ， 其他土地类型只反映能够 上图的图斑 。土地利用类型界线用点划线表示 ， 土地分类及图示符号按《城镇地籍调查规程 》 规 定标 准执 行 。 ⑦ 其他 内容尽 量简 化 ， 图 示符 号按 《 城 镇 地籍 调查 规程 》 规定 标准 执行 。 ⑧ 各地 可 根据需 要 编绘 彩色 基 准地价 图 ， 图面 以暖 色为 主 ， 邻级 色 差不 宜过 大 。 ６． ９－ ２．２ 基 准地 价 图的清 绘 与图 面整饰 ① 基 准地 价 图的清 绘 ＧＢ／ ＇ ｒ １８５ ０８－２００１ ａ ）土地级别和地价区段界线分别以线径 。．４ｍｍ 和 ０．２ｍｍ的实线表示。 ｂ）主干道用 ０ ． ３ｍｍ 的双实线表示， 次干道用 ０．２ｍｍ 的双实线表示 ， 支路用 ０ ．３ｍｍ 的单实线表 示 。 。）土地 利用 类型 界线用 间隔 ５ｍｍ、 线径 ０ ．３ｍｍ 的点 划线 表示 。 ｄ）土地级别、 地价区段、 用地类型、 基准地价用注记表示。 ｅ）基准地价图图示及图例见附录Ｇ（ 标准的附录）中Ｃ２， ② 图面 整饰 基准地价图按要求标 出级别、 用地类型及相应基准地价外， 还应按制 图规范标 出图廓、 方里网、图 名、 指北针、 图例、比例尺等， 最后标 出制图单位及时间， 样图见附录 Ｃ（ 标准的附录）中Ｃ２， ６ ． ９ ． ３ 基准地价修正系数表的整理 （ １ ）基准地价修正系数表要直观反映不同级别或地价 区域内各类用地宗地地价的各类影响因素、 各因素影响幅度、 各因素不同优劣条件对应的影响系数及相应的指标条件 ， 影响幅度和影响强度用百分 数表示， 指标条件分优、 较优 、 一般、 较劣、 劣五个层次。 （ ２ ）基准地价修正系数表以不同土地级别或地价区段为单位， 区分不同用地类型分别编制。 （ ３ ）编表前要将各类宗地地价修正系数成果分类整理 ， 确定编制各系数表的内容、 程序和编制方 法。 ６ ． ９ ． ４ 其他成果图表的整理 ６ ．９． ４．１ 地 价样 点 图的编 制 ① 地价样点图要反映调查到的地价样点位置、 土地用途、 相应地价及城镇道路等， 地价样点图按土 地用途分别绘制 。 ② 地价样点图比例尺应与土地级别图一致 ， 并保留土地级别图的主要内容。 ③ 地价样点位置用直径 ２ ｍｍ 的点不依比例尺表示 。 ④ 土地用途用正等线体汉字“ 商、 住、 工” 分别表示商业、 居住和工业用途 。 ⑤ 地价用阿拉伯数字或符号表示。 ⑥ 城镇道路等主要地物表示方法及图面整饰按 ６．９． ２执行。 ６ ．９－ ４．２ 基 准地 价表 的编 制 基准地价表要反映各级别或区段基准地价、土地用途等 内容 。基准地价表样表参见附录Ｇ（ 标准的 附录） 中Ｃｌ， ６．９．５ 评估 报告 整理 主要 内容 有 ： （ １ ）工作情况， 包括人员组成、日程安排、 经费、 资料、 技术、工作经验与存在问题等。 （ ２）估价对象的 自然、 经济及社会概况。 （ ３ ）阐述基准地价评估的方法与过程。包括估价原则 、 理论基础、资料收集 、 资料整理 、 测算方法与 步骤 、 基准地价结果、 成果检验 、 基准地价修正系数表的编制等。 （ ４ ）各类分析报告 ， 包括各级地价区域分布特点与规律、 同一 区域内各类基准地价差异和同类基准 地价在不同级别或区域上的差异原因等 。 （ ５ ）成果应用方案与建议。 （ ６ ）基准地价图、 基准地价表、 基准地价修正系数表。 （ ７ ）用计算机系统评估基准地价时， 各步骤及测算过程、 测算中间结果等内容均应写人评估报告。 ６．９． ６ 成果验 收 ６．９． ６．１ 检查 制度 为保证基准地价评估成果的质量 ， 每个阶段或每道工序完成后必须认真检查 ， 并建立工作人员和技 术 负责 人之 间 自检与 互检 相结 合 的检 查制 度 。 Ｇｓ／ Ｔ１ ８５０８ －２ ００１ ６ ．９－ ６．２ 验 收制 度 ① 基准地价评估工作完成后 ， 由完成工作的作业组或 队伍对成果进行全面检查 ， 写出成果检查说 明， 报请省（自治区、 直辖市）国土资源管理行政部 门进行验收。 ② 各省（自治区、 直辖市） 国土资源管理行政部门负责本辖 区基准地价成果的检查验收 。由省级 国 土资源管理行政部门和有关单位抽调技术人员组成验收组， 按规程规定程序和内容进行验收。 ③ 国土资源部对各地的基准地价成果进行抽查 。 ６ ． ９ － ６ ． ３ 验收标准和内容 检查验收以本规程各项规定为准 。验收内容及标准为： ① 基准地价评估或更新工作程序和工作方法是否科学、 合理。 ② 基础图件、 准备工作、 资料收集 、 分析 、 整理和地价计算等检查 。 ③ 基 准 地 价评 定检 查 。检 查评 估 程序 、 方法 是 否正 确 ， 基 准地 价 评估 的中 间成 果及 最终 结 果是 否合 理。 ① 基准地价系数修正表是否正确 ， 是否符合当地实际情况 。 ⑤ 编 图检查 。检查基准地价图编制方法及 图示、 符号、注记、图例是否正确， 与基准地价表是否一致 等。 ⑥ 基准地价评估报告检查。基准地价评估报告是否全面、 论述是否清楚、 对工作中的技术问题处理 是否得当、 对成果应用的论述是否合理等。 ⑦ 检 查验 收部 门 根据 需要 增 加 的其 他检 查项 目 。 符合上述各项要求的 ， 基准地价评估工作评为合格 。 ６．９ －６． ４ 检 查验 收报 告 检 查验 收后 ，由验 收 组写 出验 收 报告 和 结论 ， 内容 包括 ： ① 检查验收组织单位、 检查时间、 参加验收人员和检查验收方法 。 ② 各 分项 检查 验 收结 果及 成 果 的综合 评 价 。 ③ 不合格部分的问题类型、 性质及纠正意见。 ④ 对 成果 应用 意 见及 建 议 。 对不合格的成果， 验收组要提出纠正的具体意见 ， 待成果完成单位重新修正后， 再次进行验 收。 了 宗 地地 价 评估 ７．， 程序 ７．１ ．１ 宗地估 价 的程 序 宗地估价的一般程序为： （ １ ）确定估价基本事项； （ ２ ）拟订估价作业计划； （ ３ ）收集资料实地踏勘； （ ４ ）分析整理相关资料； （ ５ ）选定方法试算价格； （ ６ ）确定宗地估价结果； （ ７ ）撰写估价报告书。 ７ ． １ ． ２ 确定估价基本事项 主要确定估价对象、估价 目的、 估价期日、 价格类型、 估价 日期等。 ７．１ ．３ 拟 订估 价 作业 计划 需确定估价项目、 内容、 资料类型及来源、 调查方法、 人员安排、时间与成果组成等。 ７．１ ．４ 收 集资 料 实地 踏勘 Ｇｓ／ ＇ ｒ１ ８５０ ８－ ２００１ 收集社会 、 经济、政治、 环境等一般资料及宗地所处 地区的区域 因素和个别因素资料， 宗地 自身条 件、 权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地 和房地产交易实例资料等。 资料调查 的具体 内容及要 求， 与６ ． ３的规定相同。 需要调查的图件资料主要有地籍 图或地形 图、基准地价 图、宗地图、 宗地建筑平面图等。 估价人员必须实地踏勘待估宗地 ， 亲 自了解掌握待估 宗地坐落位置、 形状、土地利用状况、 基础设施 条件 、 道路交通状况以及周围环境等情况 。 ７ ． １ ． ５ 相关资料分析整理 对所收集的相 关资料进行分析整理 ， 判断地价 的走势和因素对地价 的影 响程度 ， 确定相关估 价参 数。相关资料的整理方法， 与 ６． ３的规定相同。 ７ ． １ ． ６ 选定方法试算价格 估价人员应熟知 、 理解并正确运用宗地估价方法。 对同一估价对象应选用两种 以上的估价方法进行 估价 ， 得出试算价格。 了 。 １ ． ７ 确定宗地估价结果 估价人员应从估价资料 、 估价方法 、 估价参数指标等的代表性 、 适宜性、准确性方面 ， 对各试算价格 进行客观分析， 并结合估价经验对各试算价格进行判断调整 ， 确定估价结果。 确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法 ： （ １ ）简单算术平均法 ； （ ２）加权算术平均法 ； （ ３ ）中位数法 ； ｛ ４）综合分析法 。 ７ ． １ ． ８ 撰写估价报告书 宗地地价评估完成后要提交评估报告书。 估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》； 报告书格式分为文字式和表格式。 ７．２ 方 法 ７．２．１ 宗 地地 价 评估 方 法 宗地地价评估方法主要有收益还原法、 市场 比较法 、 成本逼近法 、 剩余法和基准地价 系数修正法 等。 收益还原法、 市场 比较法、 成本逼近法和剩余法的基本原理及方法应用参见“５基本估价方法”。 ７ ． ２ ． ２ 基准地价系数修正法 ７ ． ２ ． ２ ． １ 利用级别或区域基准地价评估 ① 基本公式 利用级别或区域基准地 价评估宗地地价时 ， 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素 的分析， 利用宗地地价修正系数 ， 对各城镇 已公布的同类用途 同级或同一 区域土地基准地价进行修正， 估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如式（５９）： Ｖ＝Ｖ， ｂＸ （ｌ士 ＺＫ； ）ＸＫ； 式 中 ：Ｖ— · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ， · ……（５９） 土 地 价格 ； Ｖｉ ｂ — 某一用途土地在某一土地级上 的基准地价 ； ＩＫ； — 宗地地价修正系数 ； Ｋ； — 估价期 日、 容积率 、 土地使用年期等其他修正系数。 ② 程序 ａ）收集 有 关基 准 地价 资 料 ； ｂ）确定待估宗地所处级别（区域） 的同类用途基准地价 ； ｃ ）分析待估宗地的地价影响因素 ， 编制待估宗地地价影响因素条件说明表； ｄ）依据宗地地价影响因素指标说 明表和基准地价系数修正表 ， 确定待估宗地地价修正系数； ＧＢ／Ｔ １８ ５０８－ －２００１ ｅ）进行 估价 期 日、 容积 率 、 土地 使 用年 期等 其他 修 正 ； ｆ ＞求出待估宗地地价。 ７． ２．２． ２ 利用 路线价 评 估 利用路线价评估宗地地价， 是在已知路线价的基础上， 根据宗地的自身条件 ， 进行深度修正、 宗地形 状修正、 宽度修正、 宽深比率修正、 容积率修正等。 宗地地价计算公式见式（ ６ ０） ： Ｖ 二 ｕＸ ｄ，Ｘ Ｋ，Ｘ Ｋ，Ｘ … Ｘ Ｋｉ ． ． ．Ｘ Ｋ， 式 中 ：Ｖ— · · · · · · · · · · · · · · · · · · … … （６０） 待估 宗地 地价 ； ｕ— 路 线 价 ； ｄ ， 深度指数 ； Ｋ； — 其他修正系数（ ｉ ＝１ －ｎ） ， ７．３ 宗地 估价 成果 整理 ７．３ ．１ 报 告整 理 宗地 估价 报告 主 要包括 以下 内容 ： （ １ ）总述 ， 即估价的基本事项 ， 说明委托评估人 、 评估项 目名称 、 估价 日期 、 评估人员及评估对象地 址 和状 况 、 评估 说 明 、 假 设 与 限制条 件 、 评 估 目的 、 估 价期 日、 评 估土 地 和建筑 物 权利状 况 等 。 （ ２ ）评估对象及其背景条件， 包括政治与经济因素、 土地所在区域影响因素、 规划要求与税收影响、 宗地 的个别因素资料、 评估对象所属行业特殊因素、 地上附着物状况等。 （ ３ ）价格评估过程与结果， 包括土地最佳用途、 评估依据 、 评估方法 、 评估价格调整与结果、评估人 背 景与 资历 等 。 （ ４ ）附件。 估价报告格式见附录 Ｅ（ 标准的附录）。 ７ ．３． ２ 附件整 理 附件包括土地产权证书复印件或土地产权证明材料 、 房屋产权证书复印件或证 明材料、 地籍图、 宗 地图、 宗地位置示意图、 建筑平面图等图件、 估价对象照片、有关背景材料、 估价机构 资质证书及营业执 照复 印件 、 估价 师 资格证 书 复 印件等 。 ７．３ ．３ 资料整 理 宗地评估过程中所收集的资料， 要按报告编号整理存档，以备查证。 ８ 主要 用途 土地 价格 评估 ８． １ 主要土地 用 途分 类 在土地 估价 中， 土 地用 途 主要可 分 为 以下 几类 ： （ １ ）居住用地 ； （ ２）工业 用地 ； （ ３ ）商业 、 旅游、 娱乐用地； （ ４ ）综合用地 ； （ ５ ）教育 、 科技、文化、 卫生、 体育或者其他用地。 ８ ．２ 居住 用地 ８． ２．１ 影 响 因素 分析 ８． ２．１ ．１ 一 般 因素应 重点 分析 ； 自然因素 ： 城镇地理位置及与经济发展的关系、 气候条件 、 发生 自然灾害等的机率等 。 社会因素 ： 人 口数量与家庭规模、 城镇发展与公共设施建设、 居 民生活方式等。 经济因素： 地区经济增长、 财政金融状况与利率水平 、 交通体系 、 物价水平 、 就业与居民收人水平 、 住 Ｇｓ／Ｔ １８ ５０８ － ２００１ 宅的供给与需求、 住宅的租价 比等 。 行政因素： 土地利用规划与管制、 建筑规划与管制、 房地产租金与税收政策 、 住宅政策等。 ８ ．２．１． ２ 区域 因素应 重 点分 析 ： 自然因素： 区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等。 社会因素： 社区规模功能与安全保障、 人 口密度、 邻里的社会归属文化程度及生活方式等。 交通条件 ； 距社会经济活动中心的距离、 道路状况与交通便捷程度等。 基础设施状况 ： 供水 、 排水、 供热、 供电、 供气、 通讯等基础设施与公用服务设施状况等 。 经济发展水平 ： 区域经济发展规模及水平、 居民收人水平等。 行政因素： 区域经济政策、 土地规划及城镇规划限制。 环境因素： 区域环境与景观、 噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。 ８ ． ２ ． １ ． ３ 个别因素应重点分析的有 ： 宗地地形、 地质、 地势、日照、 通风、 干湿、 宽度、 深度、面积 、 形状 、 临街状况、 邻接道路等级、 通达性 、 规划 限制、 宗地利用状态 、 地上建筑物的成新度、 土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施 公共设施及公益设施的接近程度、 与危险设施及污染源的接近程度、 相邻土地利用等 。 ８ ． ２ ． ２ 估价方法选择与评估 ８． ２．２．１ 估价 方法 选择 居住用地估价 ， 宜选用市场比较法 、 剩余法、 收益还原法和基准地价系数修正法， 对新开发完成的居 住用地， 可以使用成本逼近法 。 ８ ． ２ － ２ ． ２ 评估技术要点 ① 评估别墅等独立居住用地 ， 应重点分析： 城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、 地 区经济增 长、 财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、 建筑密度与间距、 容积率 、 绿化率等因素对地价 的影响。一般应首选市场比较法 ， 但如极具特性则不宜采用。 ② 评估高档公寓用地 ， 应重点分析： 居民生活方式 、 人文环境与景观 、 基础设施与公用设施状况、 交 通通达程度 、 规划限制 、 容积率、 地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场 比较法， 辅之 以 收益还原法 、 假设开发法或基准地价系数修正法 。 ③ 评估普通居住用地 ， 应重点分析 ： 城镇人 口数量与家庭规模、 经济发展水平、 居 民收人与消费水 平、 居民住房条件 、 政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、 公交便捷程度 、 基础设施与 公用设施状况、 规划限制、 容积率 、 宗地面积、 形状、 地形及地质条件等因素对地价的影响 。一般 应首选市场 比较法 ， 辅之以收益还原法、 假设开发法或基准地价系数修正法 。对新开发土地， 可 以用成 本逼 近法 。 ④ 对于待拆迁改造的危 旧居住用地， 如无特殊需要一般不得依现状用途评估 ， 而应按规划用途评 估。 ８．３ 工业 用 地 ８ ． ３ ． １ 影响因素分析 ８．３． １．１ 一般 因素应 重点 分析 ： 自然 因素 ： 城 镇地 理位 置 、 水 文气 候条 件等 。 社会因素： 城镇发展与公共设施建设等。 经济因素 ： 地区经济增长、 财政金融状况与利率水平、交通体系、 产业政策、产业结构、 技术创新、物 价工资及就业水平、 此类市场状况等 。 行政因素： 城镇土地利用规划、 房地产租金与税收政策等 。 ８ ． ３ ．１ ． ２ 区域 因素应重点分析 ： 交通状况 ： 对外交通便捷程度、 交通管制、 距货物集散地 （ 车站、码头、 机场） 距离及货物集散地的规 模 档次 、 道 路 构造 及档 次 、 道路 体 系等 。 Ｇｓ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ 基础设施状况： 供水 、 排水 、 供热、 供电、 供气等状况。 环境状况： 污染排放状况及治理状况、 距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等 。 工业 区成熟度： 相关产业 的配套及集聚状况 、 工业 区的未来发展趋势等。 行政 因素 ： 规 划限 制 、 政府 的特殊 政策 、 产业 管制 等 。 ８ ． ３ ． １ ． ３ 个别因素应重点分析的有： 地形、 地势、 地质、 水文条件、 面积 、 临路状况、 位置、土地使用限制 、 土地开发程度、 土地权利状况及 使 用等 。 ８．３． ２ 估 价 方法 选择 与评 估 ８．３． ２．１ 估 价方 法选 择 ＿ 〔业用地估价宜采用市场比较法 、 成本逼近法和基准地价系数修正法 。在特殊情况下 ， 也可采用收 益 还原 法 。 ８．３－ ２．２ 评 估技 术要 点 ① 投资利息率、 利润率 、 土地增值收益率及土地还原利率的确定 ， 应把握不同工业行业 的投资风 险、 资金利润率及土地增值的客观差异。 ② 矿井、 矿区用地价格评估 ， 宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定 ， 最低应设定为达到 可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时 ， 年期修正应依资源可开采确定。 ③ 高新技术企业用地价格评估， 应根据其高技术、 高附加值、污染小、 环境较好 、 土地利用程度较高 等特点， 进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高 。 ① 对于仓储业用地价格评估 ， 其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影 响程度是应重点考虑 的 因素 。 ③ 机场 、 码头用地由于其具有垄断性质， 在收益还原法以外的评估方法运用中， 应考虑垄断地租修 正。 ⑥ 在工业类用地价格评估中， 当同一区域宗地数量较多时 ， 可选择某一 至两宗标准宗地进行评估 ， 其他宗地价格依个别修正确定。 ８． ４ 商业 、 旅游 、 娱 乐用 地 ８ ． ４ ． １ 影响因素分析 ８． ４．１．１ 一般 因素应 重点 分析 ： 自然 因素 ： 城镇 地 理位 置及 与 经济 发展 的 关 系 、 气 候 条件 等 。 社会因素 ： 人 口数量与家庭规模、 城镇发展与公共设施建设、 居 民生活方式等。 经济因素 ： 城镇的性质与国际化程度 、 地 区经济增长、财政金融状况与利率水平、 交通体系 、 物价水 平、 就业与居民收人水平、 产业结构与商业服务业的发展前景 、 此类市场状况等 。 行政因素 ： 土地利用规划与管制、 建筑规划与管制、 房地产租金与税收政策等 。 ８．４．１ ．２ 区域 因素应 重 点分 析 ： 自然 因素 ： 区域 在城 镇 中的位 置 等 。 社会因素 ： 常住人口及流动人口数量、社会人文环境等。 交通状况 ： 街道状况、 道路状况与交通便捷程度等。 基础设施状况 ： 供水 、 排水 、 供电、 供气、 供热、 通讯等基础设施与公用服务设施状况等。 商业繁华程度 ： 距商业中心的距离、 商务设施 的种类规模 与集聚程度、 经营类别、 客流的数量与质量 等。 行政 因素 ： 区域 经济 政 策 、 土地 规 划及 城镇 规划 限 制 、 交 通管 制 等 。 环境 因素： 区域环境与景观、 噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等 。 ８．４． １．３ 个别 因素 应重 点 分析 的有 ： 宗地地形、 地质、 地势、日照、 通风、干湿、宽度 、 深度、 面积、形状 、 临街状况 、 邻接道路等级 、 通达性、 Ｇ￥／ Ｔ１ ８５０８－２００１ 宗地利用状况、 与商业 中心的接近程度 、 与客流的适应性、 相邻不 动产的使用状况、 规划限制、 地上建筑 物的成新度、 土地权利状况及使用年限等。 ８ ． ４ ． ２ 估价方法选择与评估 ８ ． ４ ． ２ ． １ 估价方法选择 商业、 旅游、 娱乐用地 ， 宜采用市场比较法、 收益还原法 、 剩余法和基准地价系数修正法估价。 ８ ． ４ － ２ ． ２ 评估技术要点 ① 各类商业用地价格评估， 必须 区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异 。 ② 各类旅游用地评估， 应注意国家旅游区评价标准 。 ８ ． ５ 综合用地 ８ ． ５ ． １ 影响因素分析 因素分析见 ８ ． ２ ．１和 ８ ． ４． １０ ８ ． ５ ． ２ 估价方法选择与评估 ８ ． ５ ． ２ ． １ 估价方法选择 综合用地宜采用市场比较法、 收益还原法、 剩余法估价 。 ８ ． ５ － ２ ． ２ 评估技术要点 在选择 比较实例时， 应选择相邻地 区的同类综合用地 。 ８ ． ６ 教育、 科技 、 文化、 卫生 、 体育及其他用地 影响因素分析及评估方法选择应用 ， 根据估价目的及宗地实际情况 ， 参照以上方法执行 。 ９ 其 他权 利 土地 价格 评 估 ９ ．１ 承租土地使用权 承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。 承租土地使用权可以转租、 抵押和 转让。 承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金 的差值在租期内的资本化。估价方 法可 采用 市场 比较 法 和 收益 还原 法 。 ９ ．１．１ 市 场 比较法 选择相邻地区的类似承租土地使用权实例 ， 进行情况修正和期 日修正 ， 经区域 因素和个别 因素比较 后决定其价格 。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容 、 特别规定、经过时间和剩余期限等 对 承租 土 地使 用权 价 格 的影 响 。 ９．１． ２ 收益 还 原法 （ １）承租 土 地使 用权 价 格计 算公 式 见式 （ ６１）： Ｖ二 （ ｕ＇ ／ｒ） ［１一 １／（１十 ｒ） ＂ ］ 式中：Ｖ— 承租土地使用权价格 ； ａ‘ — 盈余租金； ｒ — 承租土地使用权还原利率 ； ｎ一一收益年期。 · ““· ·· · · · · ··· ”… （６１） （ ２ ）纯收益计算 承租土地使用权 的纯收益即盈余租金 ， 由市场租金与合同租金的差额决定 。 （ ３ ）还原利率确定 承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大， 收益不确定性 高， 因此， 在运用收益还原法评估 时， 承租土地使用权还原利率一般 比出让土地使用权还原利率高 １个百分点左右。 ９ ． ２ 划拨土地使用权 划拨土地使用权价格评估 ， 可采用收益还原法、 市场 比较法、 剩余法 、 成本逼近法和基准地价系数修 ｃＢ／Ｔ １８５ ０８－ ２ ００１ 正法 等 ， 各 方法 的运 用 见“５基 本估 价方 法 ”。 运用收益还原法 、 剩余法和基准地价系数修正法估价时， 要考虑 出让土地使用权 与划拨土地使用权 之间的权利差别对价格的影响。 划拨土地使用权价格与土地使用权 出让金之和为出让土地使用权价格。 ９ ．３ 有 限定 条 件 的土地 使 用权 ９ ．３．１ 设 有租 赁权 设有租赁权的土地使用权价格评估， 先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格 ， 然后作减价修 正。 在租赁期限内的土地收益应依租赁合同租金标准来确定， 超出租赁期 限的土地使用剩余年限土地收 益依土地最佳利用方向的未来收益确定。 若采用市场比较法 ， 则需考虑各 比较实例与待估宗地之间因租 赁期限不同所带来的影响 。 ９ ．３．２ 设有 地役 权 设有地役权的土地使用权价格评估， 先评估不负有地役权情况下的土地使用权价格 ， 然后作减价修 正。 ９．４ 土 地租 赁权 将带有租赁契约的土地进行转让 、 收回、 征收或调整租金时 ， 一般要进行租赁权价格评估。 土 地 租赁 权价 格评 估 可采 用市 场 比较 法 、收益 还原 法 等方 法评 估 。 ９． ４．１ 市场 比较 法 选择相邻地 区的类似土地租赁权转让实例 ， 进行情况修正和期 日修正 ， 经区域因素和个别因素比较 后决定其价格。在情况修正中应特别注意租赁契约的内容、 经过时间和剩余期限、 租金调整情况及特别 约 定等 对租 赁权 价 格 的影 响 。 ９． ４．２ 收益 还原 法 （ １ ）租赁权价格计算公式 见式 （ ６ ２）： Ｖ一 （ ａ＇ ／ ｒ） ［１一 １／（１＋ ｒ） ＂ ］ 式 中 ：Ｖ— · · · “· · · · · · · · ·“· · ·· · … …（６２） 租 赁权 价格 ； ａ— 盈余租金； ｒ— 租 赁权 还原 利 率 ； ｎ — 收益年期。 （ ２ ）纯收益计算 租赁权的纯收益即盈余租金， 由市场租金与合 同租金的差额决定。 （ ３ ）还原利率确定 租赁权的投资风险比出让土地使用权大 ， 收益不确定性高， 因此， 在运用收益还原法评估时 ， 租赁权 还原 利 率一般 比出让 土地 使 用权 还原 利 率 高 １个 百 分 点左 右 。 ９． ５ 地役权 地役权是为 自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利 ， 如通行权、 通过权等。 在地役权设定、 转 让、 收回、 征收及调整地役权租金时， 一般要进行地役价格评估 。 地役权价格评估根据设定 的地役权对 土地利用的影响程度来评估 ， 可采用市场比较法、 收益还原法 等。 在用市场比较法评估时， 应选择相邻地区的类似土地地役权转让 实例 ， 进行情况修正和期 日修正， 经区域 因素和个别 因素比较后决定其价格 。地役权的设定内容、 支付代价方式 、 经过 时间和剩余期限等 对地役 权 价格 影 响较 大 ， 在情 况 修正 时 应加 以 区别 。 在用 收益 还原 法评 估 时 ， 土 地还 原利 率 一般 比出让 土地 使 用权 还 原利 率 高 １个百 分点 左 右 。 ＧＢ／ ＇ Ｔ １８５０８ －２ ００１ 附 录 Ａ （ 标准的附录） 收 益还 原 法原 理及 公式 Ａ１ 收益还原法基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（ 地租），以一定的土地还原利率还原 ， 以此估算待估土 地价格的方法。收益还原法利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用 的条件下， 在未来年间具 有无限产生收益的可能性 ， 任一宗土地的客观合理价格 ， 为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中 所获得的各年纯收益的现值之和。 Ａ２ 收 益还 原 法公式 Ａ２ ． １ 土地纯收益流量每年固定不变。 （ １ ）无限年期公式为式 （ Ａｌ ）： Ｖ ＝ ａ１ ｒ · · · ”· · · · · · · 。 · · · · · 。 · · …… （Ａｌ） Ｖ二 （ ａ／ ｒ）［１一 １ ／（ １＋ｒ） ＞ ＇ ］ ”· ”· · “· ·“· “· · ·”· · ”…（Ａ２） （ ２ ）有限年期公式为式（ Ａ２ ） 式中：Ｖ— 土地收益价格； ａ— 年 土地 纯 收益 ； ｒ— 土 地还 原利 率 ； ｎ — 未来土地使用年期。 Ａ２ ． ２ 土地纯收益流量每年按等差级数递增或递减。 （ １ ）无限年期公式为式（ Ａ３） 和式 （ Ａ４）： ａ ）土地纯收益每年递增情形： Ｖ ＝ ａ／ ｒ＋ ｂ／ｒ ２ · ““· · “· ·· ”· ”·· ·· “· · ．“· ， （Ａ３） Ｖ 二 ａ１ ｒ一 ｂ／ ｒ２ ”· “· · ， · ·· ·· ·· ·· · ““· ·一 （Ａ４） ｂ）土地纯 收益 每 年递 减情 形 ： （ ２ ）有限年期公式为式 （ Ａ５ ）和式 （ Ａ６） ａ ）土地纯收益每年递增情形： Ｖ＝ （ “／ ：＋ ｂ／ ｒ２ ）［ｌ一 １／（ １十 ｒ） ＂ 〕一ｂｎ／ｒ（ １＋ ｒ ） ＂ · · · · · · · · · · · · · ”一（Ａ５） ｂ）土 地纯 收益 每 年递 减情 形 ： Ｖ＝ （ ａ／ ｒ一 Ｏｒ２ ）［１一 １／（ １＋ ｒ） ＂ ］＋ ｂ ｎ／ｒ（ １＋ ｒ） ’ 式中Ｖ， ａ， ｒ ， ｎ含义同前 ， ｂ为土地纯收益每年递增或递减的数额。 Ａ２ ． ３ 土地纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减。 一－ ．一 · · … （Ａ６） （ １）无限 年期 公式 为式 （ Ａ７）和式 （ Ａ８）： ａ ）土地纯收益每年递增情形： Ｖ ＝ ａ／（ ｒ一 ： ） · · · · ““· “· “· · ·“· ”· ”· … … （Ａ７） Ｖ 二 ａ／（ ｒ十 ｓ ） · ”· · · · · · · · · … …‘ · · 。 · · · · · · · · · · 一 （Ａ８） ｂ）土地 纯 收益 每年 递减 情形 ： （ ２ ）有限年期公式为式 （ Ａ９ ）和式（ Ａ１０）： ａ）土地纯收益每年递增情形： Ｖ＝ Ｃ ａ／（ ｒ一 ｓ） 兀 １一 （ １＋ ｓ ） ＂ ／（１＋ ｒ） ＂ ］ · · · · · · · · · · · · · · · …… （Ａ９） ＧＢ／ Ｔ１ ８５ ０８－ ２０ ０１ ｂ）土地纯收益每年递减情形 ： Ｖ＝ Ｃ ａ ｌ（ ｒ＋ ｓ） ）［１一 （ １一 、） ０ ｌ（１＋ ｒ） ＂ ］ · · · · · · · ·· · · · … … （Ａ１０） 式中 Ｖ， ａ， ｒ ， ｎ含义同前 ， ，为土地纯收益每年递增或递减的比率 ， ｒ＞ｓ ＞０， Ａ２ ． ４ 土地纯收益流量按其他有规则 的形式变动 。 主要有土地纯收益前若干年有变化 ， 后若干年保持不变 ； 前若干年保持不变， 后若干年有变化等情 形 。各 变 化情 形 ， 根据 土 地 纯收 益 的变 化 情况 及 年期 ， 按 收 益还 原 法基 本 公式 评 估 。 附 录 Ｂ （ 标 准 的 附录 ） 市 场 比较 法 原理 及 公 式演 变 Ｂ１ 市场比较法基本原理 市场 比较法是根据市场中的替代原理， 将待估土地与具有替代性的， 且在估价期 日近期市场上交易 的类似地产进行 比较 ， 并对类似地产 的成交价格作适 当修正， 以此估算待估土地客观合理价格的方法 。 Ｂ２ 市场 比较 法公 式演 变 市场 比较法基本公式可演变为 ： （ １ ）待估宗地价格 二比较实例宗地价格 ｘ［１ ００／（）］ｘ［（） ／１０ ０刁ｘ［ ｌｏ ｏ八 ） ］ｘ［ｌｏ ｏ／（） ］ 式 中第一项分子为 １ ０ ０， 表示 以正常买卖情况或待估宗地估价情况指数为 １０ ０时 ， 要确定 比较交易 实例发生时的情况指数 ； 第二项分母为 １ ００， 表示以买卖 当时 的价格指数为 １００时 ， 要确定估价期 日的 价格指数 ； 第三项分子为 １ ００， 表示以待估宗地 的区域因素条件指数为 １ ００， 要 比较确定 比较实例宗地的 区域 因 素 条件 指 数 ； 第 四项 分 子 为 １ ００， 表 示 以 待估 宗 地 的个 别 因 素 条件 指数 为 １ ００时 ， 要 比较 确 定 比 较 实例 宗 地 的个 别 因素 条件 指 数 。 （ ２ ）待估宗地价格 ＝比较实例宗地价格 Ｘ［１００八 ） ］Ｘ［（） ／１ ００］Ｘ［（）／１ ００］Ｘ［（） ／１００］ 式 中第一、 二项含义同上 ， 后两项分母为 １ ００， 表示 比较实例地块的区域因素和个别因素条件指数 为１ ０ ０时 ， 要比较确定待估宗地区域因素条件指数和个别因素条件指数 。 附 录 Ｃ （ 标准 的附 录 ） 基 准 地价 评 估 用表 ｃｌ 基 准地 价评 估 工作 用 表 见 表 Ｃ１ 一 １～表 Ｃ１ － ３７， ＧＢ／Ｔ １８５ ０８－ ２ ００１ 表 Ｃｌ － ｉ 城镇商业用地效益调查表 单 主 所 经 位 管 在 营 名 单 位 项 称 位 置 目 所 有 制 资金 占有额 流 固 动 资 金 定 资 工 职 资 工 总 人 额 数 年 营业额 年 利润额 年税 后 留利 用 用 万元 万元 万元 地 地 面 效 积 益 ｍ２ 元／ ／（ ｍａ·年 ） 平 年 金 年 年 均 平 年 年 年 均 平 年 年 年 均 表 Ｃｌ－ ２ 城镇产业用地效益调查表 单 主 所 经 位 管 在 营 名 单 位 项 称 位 置 目 所 有 制 资金 占有额 流 动 资 固 定 资 金 金 工 职 资 工 总 人 额 数 年利 润额 年税后 留利 用 用 万元 万元 万元 地 地 面 效 积 益 ｍ２ 元八ｍ２。年 ） 平 年 注 １ 所在位 置是 指所在 地名 、 街、 道 门牌 ； ２ 经营 项 目是 指生产 什么 产品 。 年产 值 年 年 均 平 年 年 年 均 平 年 年 年 均 ＧＢ／ Ｔ １８５ ０８－ ２０ ０１ 表 Ｃ１ － ３ 城镇 服 务业 用 地效 益 调 查表 单 主 所 位 管 在 名 单 位 称 位 置 床 级 位 数 别 资金 占有额 流 动 固 定 资 资 金 金 工 职 资 工 总 人 额 数 年营业额 年利 润额 年税后 留利 用 用 万元 万元 万元 地 地 面 效 积 益 ｍ２ 元／ ／（ ｍ２·年 ） 平 年 年 年 均 平 年 年 年 平 均 年 年 年 均 注 ：用 地效益是 用地单 位每年 每平方 米的税后 留利额 。营业额 、 税后 留利填 到万元 。 表 Ｃ１ － ４ 城镇文体设施用地效益调查表 单 主 所 位 管 在 名 单 位 称 位 置 座 位 数 资金 占有额 流 动 固 资 定 资 金 金 工 职 资 工 总 人 额 数 年 营业 额 年利润额 年税后 留利 用 万元 万元 万元 地 地 面 效 积 益 ｍ２ 元／ ／（ ｍ｀·年 ） 平 平 年 年 年 均 年 年 年 均 平 年 年 年 ｉ 一 注 １ 本 表适用于文 化 、 博物 、 展览馆 、 少年宫 、 公园、 影剧 院等单 位的用地 效益调 查 。 ２ 位 置指所在处 的地名 、 街 道门牌 号 。 ３ 用地 面积指调 查单位 调查点上 总用地 面积 。 均 用 ＧＢＪ Ｔ １８５０ ８－ ２０ ０１ 表 Ｃｌ －５ 土地使用权 出让价格调查表 年： 土地级 别 ： 市 县 乡（ 镇） 段 巷 弄 编 号： 上地 区域号 ： 路（ 街） 号 地籍 区 街坊 宗地 号 受让人 地址 电话 号码 出让时 间 楼 出让 方式 ： 拍 卖 招 标 协议 土地用 途 土地 出让总价格 万元； 土地 出让总 面积 平 方米 单位面积地价 元／ 平方米 ； 楼面地价 元／ 平方米 土地 开发状况 （ 生地 三通一平 或七通 一平 ） 说明： 位 置略 图 ： 备 注 调 查时 间 ： 调查人 ： 年 月 日 表Ｃｌ － ６ 土地使用权转让价格调查表 年： 土地级 别 ： 市 县 乡（ 镇） 段 巷 弄 土地 区域号 ： 号 街坊 宗地 号 转让人 地址 电话 号码 受让人 地址 电话 号码 楼 转 让方式 ： 拍 卖 招 标 协 议 其他 （ 容 积率 覆盖率 ） 转 让后用途 土地转让 总价格 单 位面积地 价 土地开发状 况 （ 生地 三通 万元 ； 土地转 让总 面积 平方米 元／ 平 方米 ， 楼 面地价 平或 七通一 平） 元／平方米 土地正 常转让 总价格 （ 注明修 正原 因） 土地正常转让价格 备 号： 路（ 街） 地籍 区 转 让时 间 转 让前时 间 编 说明 ： 万７ ‘ 元／ 平方米 位置略 图 ： 注 调查 人 ： 调查时 间 ： 年 月 日 ＧＢ／Ｔ １８５ ０８－ ２０ ０１ 表 ＣＩ － ７ 土地使用权出租租金调查表 年： 土地级 别 ： 市 县 乡（ 镇） 段 巷 弄 路（ 街） 街坊 宗 地号 出租人 地址 电话号码 承租人 地址 电话号码 出租期 出租 用途 出租方式 土地 出租总租金 万元 ； 土地 出租总 面积 单位 面积地租 元 ／平方米 ； 单 位面 积地价 号： 土地 区域号 ： 号 地籍区 出租时 间 编 楼 平 方米 元／ 平方 米 土地还 原率 上地 正常 出租总价格 （ 注 明修正原 因） 备 注 土地 正常 出租租金 元／ 平方 米 土地 正常价 格 元／ 平方 米 说明： 万元 位 置略 图 ： 调查时 间 ： 调查人 ： 年 月 日 表 ＣＩ － ８ 房屋买卖价格调查表 年： 土地级 别 ： 调查 人 ： 编 号： 土地 区域号 ： 调 查时 间： 年 月 日 Ｇｓ／ Ｔ １８５ ０８－ ２ ００１ 表 Ｃｌ － ９ 房屋出租租金调查表 年： 土 地级别 ： 市 县 乡（ 镇） 段 巷 弄 地籍区 街坊 路（ 街） 建筑 面积 ： 号 楼 宗地号 编 号： 土地 区域号 ： 平方米 其中 ： 房屋 建筑面 积 楼层 数 ： 共 层， 出租层次 ： 层 房 屋类型 ： 出租人 住址 电话 建 筑材料 ： 承租人 住址 电话 房 屋用途 ： 出租时间 ： 出租 方式 ： 出租用途 ： 建筑 物设备 ： 出租期 ； 房 屋标准造 价 ： 元／ 平 方米 房 屋重置价格 ： 总价 房 屋正常 总收益 元／ 年 其中 ： 年 租金 元／ 年 万元 单价 元／ 平方米 耐 用年限 ： 己使用年 限 ： 房 屋现值 ： 万元 房 屋残值 ： 房 屋折 旧率 元／ 平 方米 元／ 年 其中 ： 维修 费 元／ 年 其他附属建筑物 折 旧费 元／ 年 管理 费 元／ 年 保险 费 元／ 年 税 费 元／ 年 房 地纯收 益 元／ 年 押金利息 元／ 年 其他 收益 元／ 年 房地正常 总费用 房 屋现值 万元 ； 房屋还原 率 ％ 土地纯收益 元／ 年； 土地还原率 ％ 房 屋纯收益 标 准造价 ： ％ 元／平方 米 重置总 价格 ： 万元 建筑物现值 ： 万元 位 置略 图： 元／ 年 土地总面积 平方 米 土地正常 价格 ： 单位地 价 元／ 平方 米 总地 价 万元 说明 调查 人 ： 调查时 间 ： 年 月 日 ｃ￥／Ｔ １８５ ０８－ ２ ００１ 表 ｃｉ－ ｌ ｏ 柜台出租租金调查表 年： 土 地级别 ： 路（ 街） 编 号： 土地 区域号 ： 市 县 乡（ 镇） 段 巷 弄 地籍 区 街坊 宗地 号 总营业 面积 ： 平方米 出租柜台营业面积 ； 平方米 出租 人 住址 电话 房 屋类 型 ： 承租 人 住址 电话 建筑材料 ： 号 楼 建 筑面积 ： 平方米 其中 ： 房屋 建筑 面积 出租时间 ： 出租方式 ： 房屋用途 ： 出租用途 ： 出租期 ： 建筑物设 备 ： 房屋标 准造价 ： 出租房地 产正常总 费用 元／年 其中 ： 维修 费 元／年 折 旧费 元／年 管理 费 元／年 保 险费 元／年 税 元／ 年 费 房屋现值 房屋还原率 元／ 年 土地 总面积 平方 米 出租 柜台分摊 土地面积 平方 米 出租柜 台分摊经 营总费用 元／ 年 出租柜 台土地年 租金收人 土地还原 率 ： 上地 正常 价格 ： 单位 地价 总地价 万元 单价 耐用年 限 ： 元／ 平方米 己使 用年限 ： 房屋现 值 ： 万元 房屋残 值 ： 元／平方米 房屋折 旧率 标 准造价 ： ％ 房地纯 收益 房屋重 置价格 ： 总价 ％ 其他 附属建筑 物 元 房屋纯收 益 元／ 平方 米 元／ 平方米 重 置总价格 ： 万元 建 筑物现值 ： 万元 位置 略图 ： 元 元／ 平 方米 Ｏ Ｙ 元／ 平 方米 万元 说明 调查人 ： 调查 时间 ： 年 月 日 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ －２ ００１ 表 ｃｌ － ｉｉ 商品房出售价格调查表 年： 土地 级别 ： 县 巷 市 段 地籍 区 乡（ 镇） 路（ 街） 弄 楼 宗地号 街坊 号： 土 地 区域 号 ： 平方米 建筑面积 ： 其 中： 房 屋建筑 面积 房屋类型与 结构 ： 建筑材料 ： 商 品房开发单位 住址 商 品房出售时 间 ： 编 建筑物设 备 ： 电话 房屋标准造 价 ： 房屋 用途 ： 相 同楼房 建筑 面积平均造 价 万 元 总价 房屋 产权状况 ： 某一幢商 品楼 房总售价 元／ 平方 米 万元 元／ 平 方米 建筑工程 造价 ： 万元 其 中： 房 屋建安成 本 万元 商品楼 建筑总造 价 万元 技 术处理 费 万元 商品楼占用资金应付利息 万元 其他 万元 开发 公司利润 万元 小区公共设 施配套 费 万元 商品房 销售 中应 付税 费 万元 其他建房 直接费用 万元 土地 总价格 万元 楼房实际占地面积 楼房所 在地规定 的建筑 密度 单位 面积地价 位置略 图 ： 其中： 前期准备 费 万元 勘察设计 费 万元 残土 回填 费 万元 贷款利息 万元 其 他费用 万元 平 方米 ％ 元／ 平 方米 管理费及 法定利润 万元 不可预见 费 万元 征地拆迁 补偿 费 万元 代 收费用 万元 城市大配套费 万元 其 他费用 万元 说明 ： 调 查人 ： 调查时 间 ： 年 月 日 ＧＢ／ Ｔ １８５０ ８－ ２０ ０１ 表 ｃ１ － １２ 土地联营人股资料调查表 年： 土地级别 ： 编 调 查时间 ： 调查 人 ： 号： 土地 区域号 ： 年 月 日 表 Ｃ１ － １３ 联合建房资料调查表 年： 土地级 别 ： 市 段 县 巷 地籍 区 街坊 宗地 号 出地 方 出资方 房 屋用途 地址 电话 地址 电话 乡 （镇 ） 弄 路（ 街） 楼 编 号： 土地 区域 号 ： 平 方米 建筑 面积 ： 其中： 房屋 建筑面积 房屋类 型与结构 ： 建筑材 料 ： 建筑物 设备 ： 房屋标 准造价 ： 元／ 平 方米 万元 总价 建房 时间 建 筑总Ｍ ｆ积 单 位建筑 面积造价 出地方分成 建筑面积 出地方分成 比例 联合建房 土地总面积 出地方总 收人 容积率 出资方建筑 分摊土地 面积 单 位面积地 价 位 置略图 ： 平方 米 元／ 平方米 平方米 ％ 平方米 万元 写 平方 米 元 ／平 方 米 建筑工 程造价 ： 其中 ： 房屋 建安成本 技术 处理费 其他 小 区公 共设施配 套费 其他建 房直接费 用 其中 ： 前期 准备 费 勘察 设计费 残 土回填费 贷款 利息 其他 费用 管理 费 不可 预见费 应交税 费 城市 大配套 费 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 说明 ： 调 查人 ： 调查 时间 ： 年 月 日 ＧＢ／Ｔ １８５０８－ ２００１ 表 Ｃ１ －１ ４ 以地 换房 资料调 查表 年： 编 土地 区 域 号 ： 土地 级 别 ： 县 巷 市 段 地籍区 乡（ 镇） 路（ 街） 弄 楼 街坊 号： 换房建筑面积 ： 平方 米 其 中： 房屋建筑面积 楼层数 ： 共 宗地号 层 房屋类型 ： 出地 人 住址 电话 建筑 材料 ： 出房 人 住址 电话 房屋 用途 ： 换房时间 ： 建筑 物 设 备 ： 房屋用途 ： 房屋 标 准 造 价 ： 元 ／平方 米 房 屋 重置 价 格 ： 总价 房屋 正 常 总 交 易 价 单价 万元 房 屋 面积 耐用年限： 平方米 房屋交 易税费 万元 让 出 土地 总 面 积 平方米 让 出 土地 容 积 率 ％ 单 位 面积 地 价 万元 元 ／平 方 米 已使用年限 ： 万元 房屋现值： 其 他 附 属 建筑 物 标 准造 价 ： 元 ／平 方 米 元／ 平方米 重置总价格 ： 万元 建筑物现值 ： 万元 明 说 备 注 位置略图 调查时间 调查 人 ： 年 月 日 表 Ｃ１ －１ ５ 征地 、 拆迁 开发土地 资料调 查表 年： 土地 级 别 ： 市 县 乡（ 镇） 段 巷 弄 编 号： 上地 区域 号 ： 路（ 街） 号 地籍区 街坊 宗地号 征地拆 迁单位 地址 电话 号码 楼 时间 土地用途 征地补偿费 元／ 平方米 支付其他费用 元 平方 米 安置补助费 元／ 平方 米 土地 开 发费 （ 三 通或 七通 一平 ） 元／ 平方米 青苗补偿费 元／ 平方 米 市政设施配套费 元／ 平方米 地上附着物 补偿 费 元／ 平方 米 其 他 费用 元／ 平方米 耕 地 占用税 元／ 平方 米 取 得 土地 成 本 元 平方米 耕地垦复费 元／ 平方 米 备 说明 位置略图 注 调查人： 调查时间 ： 年 月 Ｇｓ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ 表 Ｃｌ － １６ 影响宗地地价因素 位于市 （ 区、小区 、 街 区级 ） 商服 中心 距 主（ 次、 支） 综合（ 生活 、 交通） 米 内外 商 服 业 条 件 距商服 中心 米（ 分） 距商服 中心点 米（ 分） 商服 中心商品经营种 类 种 交 通 条 件 距公 交车站 距 级 米 级 火车 （ 汽 车、 港 口） 米（ 分） 商服 中心 营业面积 平方米 交通管制 商业 区土地利用容 积率 ％ 其他 上水 、 下水 、 煤气 、 供暖、 电力 、电话 基 础 设 施 状况 评分 距学 校 米， 距市场 距 医院 距其 他设施 米， 米 米 距公 园 米 环境质量综 合影响 分 分 环 地质条件 境 状 地基承载 力 市 政设 施综合影 响分 状 况 分 千克 综 合影 响分 况 公用 服务设施综 合影响分 综 合影响分 绿地覆盖 度综合影 响分 分 文体设施综 合影 响分 分 宗地 临街 门 面宽 度 米 人 口 状 况 容积率 土 地 使 用 限 制 覆盖率 道路 性质 使用分 区 月 三， 刀尺 地 高度限制 条 件 其他 宗地进深 街角 地 级别 米， 宗地宽 度 道 路性质 宗地形 状 坡度 城 镇 各 类 土 地 特 殊 要 求 工业 级别 长宽 比 其他 商业 米 住宅 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０ ８－ ２ ００１ 表 Ｃ１ － １７ 临街宗地进深调查表 土 地 用 途 土地级 土地 区域 宗地编 号 商 业用地进 深 工 业用地进深 住宅用 地进 深 表 Ｃ１ －１ ８ 土地利用行业资本效益修正表 Ａ 项目 全市 平均 效益 Ｂ 系数 Ｃ 系数 效益 效益 系数 商业 住宅 工业 注：Ａ、 Ｂ、 Ｃ、 · ， · …表示行业内分类， 由各城镇确定。 表 Ｃ１ － １ ９ 土地利用规模效益资本系数修正表 大 型企业 全市 平均 项目 效益 中型企业 系数 效益 小型企业 系数 效益 系数 表 Ｃ１ － ２０ 企业劳动力标准表 项 商业 大 型企业 目 类型 Ａ Ｂ 人员标 准 类型 工业 人员标 准 住宅 类型 人员标 准 注 ：Ａ， Ｂ， Ｃ， Ｄ为不同行业 内的分类 。 Ｃ Ｉ ） 小型 企业 中型企业 八 Ｂ Ｃ １ ） Ａ Ｂ Ｃ １） ｃＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００ １ 表 ＣＩ － ２１ 容积率修正系数表 容 项 积 率 目 ０．２ ０．４ ０．６ ０．８ １．０ １．２ １．５ １．８ ２．０ 区域名称 土地 用途 表 Ｃｌ－ ２ ２ 地价时间修正系数表 时 间 土地用途 工业 商业 住宅 表 Ｃ１ － ２３ 土地利用效益资料整理表 样点名称及 编号 企业 企业 单 位面 单位面 积 企业 职 企 业标准 单 位面积 单位 面积标 单位 面 性质 规模 积资金 标 准资金 工人 数 职工 人数 准土 贫息钡 土 赞总倾 积利润 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０ ８－２００１ 表 Ｃｌ－ ２ ４ 土地交易地价资料整理表 时间修正 样 点名 及 编号 地价 性质 容 积率修正 年 限修 正 其他修正 可比标 交易 修正 容积 修正 乘余 修正 其他 修正 时间 系数 率 系数 年限 系数 条件 系数 准地价 表 Ｃｌ － ２５ 级别、区域资料整理表 土地级 、区域 样 点名称 区域 及 编号 级 资料 类型 单位 面积 单 位面积 单位面 积 单位 面积 标准 资金 标 准工资 利润 可 比地 价 面积 Ｇｓ／ Ｔ １８５ ０８－２００１ 表 Ｃｌ － ２６ 基准地价表 土 土地级 商业 用地 Ｎ 地 用 途 土 地 区段 工业用地 住 宅用地 ＧＢｉ ｒ １８５ ０８－ －２ ００１ 表 Ｃｌ － ２７ 宗地地价修正因素表 影响 因素 繁 华 条 件 交 通 条 件 商 业用地 工业用地 住宅用 地 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０ ８－ ２００１ 表 Ｃ１ － ２ ８ 商业用地基准地价修正系数表 区域类 型 修 正系数 市级 中心 区级 中心 小 区级中心 独 立商业用地 优｝ 较优卜～般胶 劣｝ 劣｛ 优 赎 优卜 般胶 劣｝ 劣｝ 优 陵 优Ｉ 一般较 劣｝ 劣｝ 优 胶 优卜 般酸 劣Ｉ 劣 宗地修 正因素 街 道等级 中心职能总 数 中心 公交车 流量 区一 中心，＊ 车站距离 域 卜一二 二二二 二二 因 ｝ 中心距离港口距离 ‘卜Ａ Ｑ ＊ Ｉ Ａ Ａ Ａ Ｒ 区域 交通管 制 离 区域 中心点距 离 容积率 宗地 地质条 件 自然灾害危害 程度 个 别 因 素 距公 交车站距离 宗地 临街宽 度 街角地 宗地进深 宗地面积 畸零地 注 ：区域 类 型分级依 据基准 地价评 估成 果， 可分成 市级 、 区级 、 小区级 和独立 商业用地 ， 也 可分成 繁华街道 、 次繁 华 街道 、 一般 街道和独 立商业用 地 Ｇｓ／ Ｔ １８ ５０ ８－２００１ 表 Ｃ１ － ２ ９ 商业用地宗地地价影响因素指标说明表 ｈ ｔ － ６ － ６ ｒ 少＼ 瞥 市级 中心 优 较优— 服 较劣 劣 优 较优 － 由几 宗地修正因素 一～～ ～一盆 迄、 小区级 中心 区 级 中心 白 比 垂 研七 ， 【盏 干义ｔｒ ｉ 劣 优 较优 独 立商业用 地 较 劣 劣 优 较优 白 １ 月城 较劣 劣 自」‘ 声 生 城 街道 等级 中心职 能总数 中心公 交车流量 区 域 因 素 中心距 火车站距离 中心距 离港 口距 离 人 口密度或人 流量 区域交通管制 离 区域中心点距 离 容积率 宗地地质条件 自然 灾害危害 程度 个 别 因 素 距公 交车站距离 宗 地临街宽 度 街角地 宗地进深 宗地面积 畸零地 注 ：区域类 型分级依 据基准地 价评估 成果 ， 叮分成市 级 、 区级 、 小 区级 和独立 商业用 地 ， 也可 分成繁 华街道 、 次繁 华街道、 一般街道和独立商业用地。 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２０ ０１ 表 Ｃ１ － ３ ０ 商业用地基准地价修正系数表 ｃＢ／ Ｔ １８５０ ８－ ２０ ０１ 表 Ｃ１ － ３１ 商业用地宗地地价影响因素说明表 ～ 卜 ！ ７少缨 一级地 优 较优一般 较劣 劣 优 较 优一 取 较劣 劣 优 较 优 宗地修正因素 一～～一 ～一达 、 商 业用地类 型区 街道等级 中心职能 总数 区 域 因 素 中心公交 车流量 中心距火车 站距离 中心距离港 口距离 人 口密度或人 流量 区域交通 管制 离区域 中心 点距离 容积率 宗地地质条 件 自然灾害危 害程度 个 别 因 素 距 公交 车站距 离 宗地临街 宽度 街角地 宗地进深 宗地面积 畸零地 二级 地 自 几 ｎ级 地 自几 Ｊ 双 较劣 劣 优 嘴儿 比 去 入． 护七 自比 止州、 产卜 八城花义为 劣 ＧＢ／ Ｔ１ ８５ ０８－ ２ ００１ 表 Ｃ１ － ３２ 住宅用地基准地价修正系数表 修 正系数 区域类 型 宗地修 正因素 一～ 一， ～ ～一～ 一 距市级商服中， 。 距离 距 区级商服 中心距离 区域 公用设 施方便度 区域 环境质 量状况 区 域 距 火车站距 离 因 素 区域 内文体设 施方便 度 区域 公共 交通便利度 区域道路 级别 距 农贸市 场距离 周 围土地利 用状况 建筑容 积率 建筑 物朝 向与采光 宗 地 自然 条件 宗地 自然灾害危 害程度 距 公交车 站距 离 个 别 因 素 宗 地临路 条件 宗地 长度 宗地宽 度 宗地面积 畸零地 规 划土地 用途 供水 、 电、气 、 热 及排水 住 宅小 区 平 房 区 楼房与 平房混合 区 优 ｝ 较优 ｝ 一般 ！ 较 劣 Ｉ劣 ｛优 ｝ 较优Ｉ 一般 ｝ 较劣 Ｉ劣 Ｉ优 Ｉ 较优 ｝ 一般！ 较 劣 Ｉ劣 ＧＢ／ Ｔ １８５０８－ ２００１ 表 Ｃ１ － ３ ３ 住宅 用地 宗地地 价影响 因素指标 说 明表 ｝ 霖 住宅小区 优 较优 一般 较劣 劣 平 房 区 优 较优 一般 较 劣 劣 楼房与平房混合 区 优 较 优 一般 较 劣 劣 距 市 级 商 服 中心 距 离 距 区级 商 服 中心 距 离 区域公用设施方便度 区域环境质盆状 况 区 城 因 家 距火车站距离 区域 内文体设施方便度 区 域 公 共 交 通便 利度 区域 道 路 级 别 距 农 贸 市 场距 离 周 围土 地 利 用 状 况 建筑容积率 ！ 建 筑 物 朝 向与 采 光 宗地 自然 条 件 宗地 自然灾害危害程度 ｌ ｛ ｌ 距公交车站距离 ｌ ｛ 个 宗地临路条件 ｛ 别 因 素 ｛ 宗 地 长度 ｝ 宗地宽度 ｛ 干 宗地面积 一 ｌ ！ ｉ 畸零地 一 ｝ 规划 土地 用 途 ） １ ， ｛ １ ： ｛ ｝ 一 ； 一 ｝ 一 供水、电、 气、 热及排水 Ｉ ｝ ｛ ！ ｝｛ ｛ ！ ｝ 一 ｛ 一 ｛ ＧＢ／＂ ｃ １８ ５０８－２００１ 表 Ｃ１ － ３ ４ 住宅用地基准地价修正系数表 土地 级 修正 系数 一级 地 二 级地 ｎ级 地 优 胶 优卜 删 较劣｝ 劣｛ 优 较 优卜 般Ｉ Ｒ 劣｝ 劣！ 优 胶 优卜 般胶 劣｝ 劣｝ 优 胶 优卜般胶 劣｝ 劣 宗地修 正因素 住宅 区用地类 型 距 市级商 服中心距 离 距 区级 商服 中心距 离 区域公 用设施方便 度 区匕竺 型竺燮竺 域１ 距火车站距离 因卜 一一 一— 一 一 素 ｝ 区域 内文体设施方 便度 区域道路级 别 距农 贸市场距 离 周 围土地利用 状况 建 筑容积 率 建筑 物朝 向与采光 宗 地 自然 条 件 宗地 自然灾害危 害程度 距公 交车站距 离 个 别 因 素 宗 地临路条 件 宗地长度 宗地宽度 宗地面积 畸零地 规 划土地用 途 供水 、 电、 气、 热 及排水 ｃＢ／ｒ １ ８５０８ － ２００１ 表 Ｃ１ － ３５ 住宅用地宗地地价影响因素指标说明表 土地级 指标标 准 一级地 二 级地 ｎ级 地 优 胶 优卜 般陵 劣｝ 劣｝ 优１ 较优卜 般胶 劣｝ 劣｝ 优 睦 优卜 般胶 劣｛ 劣｝ 优 胶 优卜 般Ｉ Ｒ 劣｛ 劣 宗 地修正 因素 住宅区用 地类型 距 市级商服 中心距 离 距 区间商服 中心距离 区域公用设施 方便度 区｝ 区 域环境质量状况 域 １ 距火车站距离 因｝ — 素 ｝ 区域内文体 设施方便 度 区域 道路级别 距 农贸市 场距离 周围土地 利用状况 建筑 容积率 建筑物 朝向与采 光 宗地 自然 条件 宗 地 自然灾 害危害程 度 距 公交 车站距离 个 别 因 素 宗地 临路条件 宗 地长度 宗地 宽度 宗地 面积 畸零 地 规划 土地用途 供 水、电 、 气 、热及排 水 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ 表 Ｃ１ － ３ ６ 工业用地基准地价修正系数表 土地级 修 正系数 二级地 ｎ级 地 优睦ｔ Ｇ ｉ 一般睦 劣！ 劣｝ 优酸 优卜般ｔ ｏ劣！ 劣｝ 优 胶优卜般胶 劣１ 劣｝ 优敝优卜删较劣！ 劣 宗地 修正 因素 工业 区用地 类型 道路级别 城 市内部交通 便捷度 聚集效 益 区｝一 Ｔ ． 二。二。，ｒ＋ Ｚ Ｗ． １ Ａ － 域 － ｉ － ｉＪ／ ｌ Ｊ ｝ ９ Ｔ ３ Ｌ ｒ ｝ ｝ Ｎ Ｊ Ｊ Ｆ Ｌ ｑ 因一 距火车站距离 素 一级地 ｝ 环 境质量优 劣状况 区域土地利用 限制 区域道路级 别 地质 状况与地 基承载 力 容积 率 宗 地 自然 条 件 宗地 自然灾 害危害程 度 宗地临路 条件 个 别 宗地长 度 宗地 宽度 因 素 宗地 面积 畸零 地 规划土地 用途 供水保 证度 供 电保证 率 供 热、 供气 及排水状 况 ＧＢ／Ｔ １８５ ０８－２００１ 表 Ｃ１ － ３ ７ 工业用地宗地地价影响因素指标说明表 土地级 指标标 准 宗地修正因家 一～一～ 一一～ ｛ 工业区用地类型 道 路级别 城市 内部 交通便捷 度 区 域 因 素 聚集效益 工厂与原 料地 、 市场 配合 距火 车站距 离 环境质 量优劣 状况 区域 土地利用 限制 区域道 路级别 地质状况 与地基 承载力 容 积率 宗 地 自然 条 件 宗 地 自然 灾害危 害程 度 宗地 临路条件 宗 地长度 个 — 。． 宗 地宽度 刀， 因 素 — 宗地面积 — 畸零地 规划 土地用途 供水保 证度 供 电保 证率 供 热、 供气及 排水状 况 一 级地 二级地 ｎ级 地 优 胶 优卜 般较 劣１ 劣｝ 优 胶 优卜 般胶 劣｝ 劣１ 优 胶 优卜 般胶 劣｝ 劣｝ 优 胶 优一 般胶 劣！ 劣 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ Ｃ２ 基 准地价 成 果 图示 见表 Ｃ２ － １ ～表 Ｃ２－ ５０ 表 Ｃ２ － １ 基准地价成果 图式 图 图 式 名称 式 备 ０．４ （ ” 土地 级别界线 （ ２）地价 区段界线 注 界 线用 ０ ． ４ｍｍ 实线 绘 出 界 线用 ０ ． ２ｍｍ 实线绘 出 １ ．０（ ０．６）一 ︵ ０闪︶ 月 ０． ８（ ０ ．５ ）一 （３）土地 级别 土地级别 用罗马 数字表示 （４）地 价区段 地 价区段 用阿拉伯 数字表示 细等 线体 （５）基 准地价 ３ ０ ００ ３ ２ Ｋ （ ２ ４Ｋ） 一ｔ二一 霉 － 孟，～ ． 心 ９５０ ，二－ 守 ，，～‘～一 ６７０ 甲甲 ５（４） ５（ ４） 心 基 准地 价 以级别 或 区段 为单位 。 各 土地 利 用类 型 用 汉 字 注 记 表 示， 地 价 用 阿 拉 伯 数 字 表示 ， 单 位 为元／ 平 方米 ＧＢ／Ｔ １８５ ０８－２ ００１ 表 Ｃ２ －１（ 完） 图式名 称 （５）基准 地价 图 备 式 注 丁 入 万‘２ ０ ０ ０ ＾ ４ ０ ０ 其 他标准 同上 上Ｖ 昌！ ３ ９ ６ ０ ５ ７ ０ 昌一 ２ ０ ９ ５ ０ ＾ － ４ １ ７ ０ ５ 土 地利 用 类 型 和基 准地 价 用 ２ ０ Ｋ（ １ ６Ｋ） 细等线体注记 ， 各注记 和地价之 间的 间距为 ４（ ３ ）， 其他 标准同上。 表 Ｃ２－ ２ 道路及附属设施 图式 名称 （１）铁路 图 备 式 二二二二口．．．．．【二二二＝ 一 １．０ 卜卫～ 注 铁 路 在 成 果 图上 不 依 比例 尺 表 不 主 干道 在 成 果 图 上一 般应 依 比 （ ２）城镇 道路 主干道 尸二二二 熏赢江 二二二二二二二 一 ０． ３ 例尺表示 ， 不能依 比例 尺表示 的， 在图上两线间距为 ２ｍｍ 次 干道 应 尽 可 能 在成 果 图上 依 次 干道 二二二 二二二二二二二二：二二二二 一 ０．２ 比例 表 示 ， 不 能 依 比例 尺 表 小 的， 在 图上两 线间距 为 １ｍｍ 一 支路 一 ０．３ 支路 用单 实线 表示 ， 宽 度不依 比 例尺 （３）道 路交叉 口 平 面相 交 日 匕 门 厂 图 上依 比例表 示 ， 线粗 同道路 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ 表 Ｃ２－ ２（ 完） 图式 名称 图 备 式 注 公 图上依 比例表示 ， 线粗 同道 路 立体 相交 甘 引。 性 环形相交 图上依 比例表 示 ， 线粗 同道路 习一 厅 表 Ｃ２ － ３ 土地利用类型图式 图式名称 图 备 式 注 ０．３ （１）土地利用 类型界 线 — ． — 土地 利用 类型 界线用 ０． ３ｍｍ ． 一衬 的点划 线表示 卜 １ ０ １５ 商一 土地利用类型用 ２４Ｋ粗等线 ２ ４Ｋ等线体 （２）土地利用 类型 体汉 字注记 表示 表 Ｃ２－ ４ 其他 图示、 符号、注记 图 图式 名称 ３．０ （１）县级行 政 区界 式 备 ５． ０ 一二之；七二二到 。＿ 。＿ ０ ． ７ 仁 ２ ．０ （２）地 价样 点 （ ３ ）地价等值线 （４）商服 中心 地价用 ２ ０Ｋ 阿 拉 伯 数 字表 示 ， ０ １ ５ ００ 单位 为元／平方米 刁一 地价用 １ ５Ｋ中等线体阿拉伯数 ｉ １ ００ ０ 、 ／ — ～ ＼ ０２ ［ － ＊ ｔ ｋ 争一 ｝ （ ５ ）公交结点 注 市级 一 ２ ４Ｋ等线体 Ｏ 其他 图示、 符号、 注记参见城镇地籍调查规程或有关制图规范要求。 注 １ 图例 中的尺寸 以毫米为单位 ； ２ （） 中的数字为小于一个或等于一个开张的土地级别图和基准地价图使用。 字 表示 ， 单 位为元 ／ 平方米 商服 中心边界用 １ｍｍ 的实线 表 示， 中心 级 别 用 ２ ４Ｋ 粗 等 线 体 汉字注 记表示 用直径 为 １ｍｍ 实线 圆表 示 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８－２００１ ︹兴 啤 ︶ 口 吹 姗 能 叫 状 转 暴 绷 八 堆兴︶ 胶［二 ︵ 耸 嘟歌 ︶困 年阅 把蝴 侣 又Ｘ ８ 门川 户曰曰口 日川日川川目日 日曰曰日 川川 ｍ ａ ０ 洲 口困 兴Ｓ Ｎ 八 雄澎涂于︶ ︵ 调健专杖旧圈鹅专杖雄饰 二 划 军困 ＧＢ／Ｔ １８ ５０８－２００１ 附 录 Ｄ （ 标 准 的附 录 ） 名 词 解 释 １ ．土地价格： 是指土地的购买价格 ， 是土地未来年期纯收益（ 地租）的资本化 。土地使用权价格是指 在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 ２ ．熟地价格： 是指完成了土地开发等基础设施建设 ， 具备建设条件的正常市场条件下一定年期的 土地使用权价格 。 ３ 。生地价格： 是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的 正常市场条件下一定年期 的土地使用权价格 。 ４ ．毛地价格： 是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期 的土地使用权价格 。 ５ ．估价期 日： 指估价结果对应的日期。 ６ ．基准地价： 是指在城镇规划区范围内， 对现状利用条件下不 同级别或不 同均质地域的土地， 按照 商业、 居住、 工业等用途， 分别评估确定的某一估价期 日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ７ ，标定地价： 标定地价是政府根据管理需要 ， 评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价 期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域 的标准指导价格 。 ８ ．基准地价更新： 基准地价的更新是在土地定级或划分均质 区域的基础上 ， 用土地收益 、 市场交易 的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期 日的土地使用权平 均 价格 。 ９ ．收益还原法： 是将待估土地未来正常年纯收益（ 地租）， 以一定的土地还原利率还原 ，以此估算待 估 土地 价格 的方 法 。 １ ０ ．市场比较法 ： 是根据市场中的替代 原理 ， 将待估 土地与具有替代性的 ， 且在估价期 日近期市场 上交易的类似地产进行 比较 ， 并对类似地产的成交价格作适 当修正 ，以此估算待估土地客观合理价格的 方法 。 １ １ ．成本逼近法 ： 是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据 ， 再加上一定 的利润、 利息、 应缴纳的税金和土地增值 收益来确定土地价格的方法 。 １ ２．剩余法 ： 又称假设开发法 ， 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上 ， 扣除预计的正 常开发成本及有关专业费用 、 利息 、 利润和税收等 ， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。 １ ３ ．基准地价 系数修正法： 是利用城镇基准地价 和基准地价修正系数表等评估成果 ， 按照替代原 则， 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 ， 并对照修正系数表选取相应 的修正系数对基准地价进行修正， 进而求取待估宗地在估价期 日价格的方法。 １ ４．均 质地 域 ： 指 土地 利 用条 件 及土 地用 途 基本 一 致 的土 地 区域 。 １ ５ ．同一供需 圈： 指能与待估宗地能形成替代关系 ， 市场的供给与需求状况基本相同， 并对待估宗 地价格产生显著影响的区域。 １ ６ ．相邻地区 ： 指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其他均质地域 。 １ ７ ．类 似地区 ： 指与待估宗地所处地域相类似的、 属同一供需圈的其他均质地域 。 １ ８ 。地价指数 ： 指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算 成相对 于 某一 基准 日期 地 价水 平 的百 分 比指 数 。 １ ９ ．综合还原利率 ： 是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益转化为价格的比率。 ２ ０ ．土地还原利率 ： 是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率 。 ２ １ ，建筑物还原利率 ： 是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的 比率 。 ＧＢ／Ｔ １８５ ０８－ ２００ １ ２ ２ ．征地费用 ： 指 国家征用集体土地而支付 给农村集体经济组织的费用， 包括土地补偿费 、 地上附 着物和青苗补偿费， 以及安置补助 费等。 ２ ３ ．城镇拆迁安置费用： 指用地 单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆 迁 补偿 的各项客观费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费 。 ２４．土 地取 得 费 ： 指 用地 单 位 为取 得 土地 使用 权 而 支付 的 各项 客 观 费用 。 ２ ５ ．土地开发费 ： 是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外 的土地开发费用 。 ２ ６ ．土地增值 ： 是待估土地因改变用途或进行土地开发， 达到建设用地 的某种利用条件而发生的价 值增加， 是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。 ２ ７ ．标准宗地： 是在城镇的一定 区域内设定的， 其深度、宽度 、 形状 、 用途 等特征在该区域 内具有代 表性 ， 使用状况相对稳定又起示范及 比较标准作用的宗地 。 ２ ８ ，标准深度 ： 指在城镇 中， 随着土地离道路距离的增加 ， 道路对土地利用价值影响为零 时的深度 。 ２ ９ ．里地线： 标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地 ， 里地线 以外 的区域 称 为里 地 。 附 录 Ｅ （ 标准的附录） 估 价 报告 规范 格 式 《 土地估价报告规范格式（ 一般格式）》 的基本 内容 目 录 “土地估价报告（ 文字式） ”的基本 内容 仁一〕封面 ［二〕正文 “土地估价技术报告（文字式） ”的基本内容 ［一］封面 ［二」正文 “土地估价报告（ 表格式） ”的基本 内容 ［一〕封面 ［二〕正文 “土地估价报告”与“ 土地估价技术报告”的制作与文字要求 ＧＢ／ Ｔ １８５ ０８－ ２ ００１ “ 土 地估 价报告 （ 文字 式 ） ”的基 本 内容 压 一 〕封 面 封 面 内容 和格式 如 下 ： 土地估价报告 仁 封面标题］ 项目名称 ：〔 说明估价项 目的全称 ， 内容可包括评估 目的及估价对象价格类 型（土地使用权或其他） 等字 样Ｊ 受托估价单位：〔 说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称 ， 可同时列出合作估价机构〕 土地估价报告编号：「 说明估价机构对该项 目的编号， 含有“（地名）估价机构简称（ 年度） （估 ） 字第ＸＸ 号”等字样， 其中年度为提交土地估价报告 日期所在年度〕 提交估 价报 告 日期 ：［说 明土地 估 价报告 提 交 的具体 日期 ］ ［ 二］ 正文 正 文 内容 和格式 如下 ： 土地估价报告 ［正文标题〕 第一部分 摘 要 ［分 标 题〕 一、估价项目名称［同“ 土地估价报告”文字式封面〕 二、委托估价方［ 说明该项估价的委托单位或个人」 三、估价目的［ 说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据 、 估价结果的应用方向等， 对 估价依据则应注明文号、 批准单位及批准 日期等〕 四、估价基准日〔 说明估价结果对应的具体 日期 ， 样式为ＸＸＸＸ年 ＸＸ月 ＸＸ日〕 五、估价日期［ 说明该项估价工作的起止日期〕 六、地价定义仁 说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度 、 本次估价所设定的开发程度和用途及 其理由， 现状利用或规划利用条件， 实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设 定应与估价对象土地利用特点和估价 目的相一致 ， 分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（ 指通路、 通 电、 通水 、 排水、 通气、 通暖、 通讯等） 和宗地内平整； 地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、 现状利用或规划利用条件下、 设定的开发程度与用途、 法定最高年限内一定年期 的土地使用权（ 或包括 其他内容） 价格〕 七 、估价 结果 仁 说 明最 终 确定 的 总地 价 、 单 位 面积 地 价 ，必要 时 注 明楼 面地 价 ， 须 以人 民 币表 示 ， 总地 价 附大写金额， 并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的， 应标明估价基准 日外 币与人民币的比价〕 八、土地估价师签字「由参加评估及符合估价资质的估价机构 中的至少两名土地估价师签字 ， 并注明土 ＧＢ／Ｔ１８５ ０８－２００１ 划 率 ｛ ｎ ｝ Ｓ ｝ 之 （ Ｖ ｉｔ ： ， ． ａ 口卫 ． 声． Ｕ‘ 闷军告 心 ， 心口 调 ４ Ａ 内４ ｝Ｒ 月 似片 “ 口毅幸华 」曰 争（ Ｉ Ｖ， Ｊ‘份 七之Ｌ ４｝ 习， － 梢井 ｔ ． ｙ Ｍ） ４ １ 皿 ｝ ｍ 啊 ４ ４ 裂 ０， ” 中 骡和据幸华 洲 簿 如 到 勺 ｋ 阅 少 ｝ Ｆ涤 如 ｉ ｝ ｋＳ｝ ｌ 拿 ： ｗ “ 契澎幸华 密 御 口 Ｂ Ｅ Ｚ 卞 攀姗 艘医 名咪 姗车担 裂－Ｈ 州月 ＂ ｜ 周 映 、、 二 口Ｊ 即 岑 Ｊ ， 娜军 娜或 ，， ． 下１ 谧 今 ～ 每 盛Ｊ ， 寿二 讲 钟 彩 琳绒 ｜ 咪姗车 担裂 刊 坦 洲 份 Ｅ ｒ ｚ｝ ｔ 娜 Ｅ ｝ 裂 廿 Ｈ － ｒｍ Ｉ 华 书 Ｊ翻 ， ．’ 唱塑澎 叹娜裂刊名 口霖车华 骆 片． Ｅ， ｝ 尝 Ｆ 吹 ｔ ． ｑ ＝． ９ Ｗ 经某 书户 司 佬二 华呱 ｔ 侣 翻 １ － 甲羌 ＮＨ Ｉ － 划 １ 闷 母 门 叭 ． 肾嘛ｇｈａ瑕横零跳帷早斌于和彩车担联确﹂ 厚瓣写盔碳阴臃犁狱 ＂ 日 ﹁仲仅道啤俄ｔ嵌侧瞪旱棘密拿阅督破郑神ｈａ瑕﹂“ 幸盛侧些理狱写寒拿阅洲留缺 ． 寸 门仲公长衅喇过筵盛宾医属某名映震斓洲喇拿刹咨诫廊仲留召目“ 巷咪霜晚翁纂 ． 的 门 胃篓渊除长阅服喇蹄联喇＂ 犷书 ＂ 幽越＂书樵＂ 书笔＂ 密喇＂ 魂叫孟卜 侧卿州嗽刹叫睡袜碱友拿鹅州招除州曰︒ 七盛理书移砌 ． 囚 门仲仅耸衅喇暴受震娜裂洲名令阅侈淞知仲留缪目“ 滨医宾澎裂刊 ． 洲 。 。果 申子 丁 卜 口 拍 拿 Ｖ 沂 彩 俘 ︵征匆相具︶ ︒ 理澎拿华 车 ， 。 Ｊｌ 卜 、 ｃＢ／ Ｔ １８５ ０８－２００１ 地估价师资格证书号〕 九 、土地估价机构「由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字 ， 并加 盖公 章， 其 中至少一个为符 合土地估价资质的估价机构〕 估价机构负责人签字： （机构公章 ） ｘ ｘ＞ ＜ ｘ年 ｘ ｘ月 ｘｘ 日 第二部分 估价对象界定 ［分标题 〕 一、委托估价方〔 说明该项估价 的委托单位及其隶属关系、 委托单位与估价对 象土地使用者之间的关 系、 主营业务范围等以及单位地址 、 法人代表 、 联系人等 ， 或委托的个人、 联系地址、 联系人等〕 二、估价对象〔 说明估价对象的具体范围， 指出估价的是土地还是包括其他 内容 ， 并具体说明估价对象 的面积、 土地使用者、 用途等〕 三 、估 价对 象概 况 １ ．土地登记状况［ 说 明估价对象的来源及历史沿革 ， 估价对象的地理位 置、 土地用途 、 四至、 面积、 土地级别、 土地权属性质及权属变更、土地登记证 书号、国有土地使用证编号 、 登记时间、 地籍 图号、 宗地 号等〕 ２ ．土地权利状况［ 说明估价对象的土地所有权 、 使用权 、 他项权利状况 ，以出让方式取得的土地使 用权要说明取得时间、 出让金数额、 批准使用年限、已使用年限和剩余使用 年限及宗地使用的特殊规定， 对估价对象存在 的抵押权、 担保权 、 地役权 、 租赁权、 地上地下权等他项权利 、 相邻关系权利等要详加说 明〕 ３ ．土地利用状况［ 说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁 。利用． 现状包括估价对象上的建、 构 筑物及其用途、 建筑容积率、 绿化率等 ， 重要建构筑物应说明建构筑物 的耐用年限、已使用 年限、建筑面 积、 建筑结构、 建筑细部说明、 设备和安装状况 、 建筑成新 、 建筑密度 、 建筑高度、 层数、 建筑容积率以及其 他地上 附 着物状 况 等 ； 土地 利 用变 迁包 括估 价 对象 的不 同利用 历史 、 规划 利 用 、 最 佳利 用 等情 况 ， 对 以规 划条件进行评估 的， 应说明规划条件的批准机关及批准 日期 、 具体规划条件等〕 四 、影 响地 价的 因素 说明 １ ．一般因素〔 应说明影响土地价格的一般 、 普遍 、 共同的因素 ， 可包括 以下内容 ： （ １ ）城市资源状况（ 包括地理位置、 土地、 城市人 口等）；（ ２）房地产制度与房地产市场状况（含土地 制度、 住房制度、 地价政策等）； （ ３） 产业政策（ 含税 收政策等）；（ ４） 城市规划与发展目标 ； ＜ ５） 城市社会经 济发展状况（ 包括城市经济布局、 发展水平、 综合实力、 社会储蓄与投资、 物价变动等内容） 〕 ２ ．区域因素［ 说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响， 可包括 ： （１）区域概况（ 含区域位 置、 人口、 级别、经济发展、 区域优势等）； （ ２） 交通条件（ 含区域 内公共交通状况、 对外交通条件等）； （ ３）基 础设施条件（ 指区域内供水、 排水 、 供电、 通讯 、 通暖、 煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）； （４） 环境 条件（ 含区域人文环境和自然环境）； （ ５） 产业集聚状况；（ ６） 规划限制等〕 〔 这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、 行政分区、 功能分区等确定］ 〔 以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价 目的有所选择和侧重 ， 着重进行影响因素的 描述 〕 ３ 。个别 因素〔 说明估价对象位置 、 面积、 用途 、 宽度 、 临街状况、 深度、 形状、地质、 地形 、 地势、 容积 率、 宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明〕 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０ ８－ ２ ００１ 第三部分 土地估价结果及其使用 仁分标 题〕 一、估价依据 ［ 说明该项估价所依据的国家有关法律 、 法规、 行政规章以及估价对象所在省市的有关法 律规定， 采用的技术规程 ， 委托方提供的有关资料， 受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察 、 调 查 所获取 的 资料 等〕 「 上述估价依据应与估价过程相一致 ， 对估价过程 中方法选择、 有关参数确定（如选用基准地价、征 地费用、 有关税费等）所依据的主要文件应列出〕 二 、土 地估 价 １ ．估价原则厂 简耍说 明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体 内容参 见《 城镇土地估价规 程） （ 以下 简称 《规程 》） 〕 仁 上述估价原则可根据估价对象特点与估价 目的有所选择〕 ２ ．估价方法［ 简要说明估价中采用的主要方法 （ 成本逼近法、收益还原法 、 市场比较法、 剩余法、 基 准地价系数修正法等） 、 方法 选择的依据 。 这里估价方法应根据估价 目的和估价对象特点等选定 ， 并与估 价原则和估价依据衔接一致 〕 ［ 要求所选估价方法不少于两种」 ３ ．估价结果「 说明每种估价方法的估价结果 、 最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单 位地 价及 总地价 〕 三 、估 价结 果和估 价 报告 的使 用 １ ．估价的前提条件和假设条件仁 说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估 价依据的可靠性 、 市场的客观性、 地价内涵、 土地的持续利用等）、 假设条件（如估价对象 的用途设定 、 年 期设定、 估价基准日设定等）］ ２ ．估价 结果 和估 价报 告 的使 用 「 包括 以下 内容 ： （ １ ）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、 法规， 注明 估价报告和估价结果的作用依照法律、 法规的有关规定发生法律效力 ； （ ２ ）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估 目的下使用 ， 注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部 门审查用 ， 土地估价技术报告不提供给委托方 ； （ ３ ）土地估价结果的有效期 。说明估价报告与估价结果的有效期限； （ ４）申明估 价 报告 和估价 结果 的使 用权 归 委托 方所有 ， 估 价 机构 对估价 结果 有解 释权 ； （ ５ ）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。 〕 ３ ．需要特殊说 明的事项〔 说明： １ 。有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； ２ ．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（ 如地价指数、 开发程度、 设定用途等）以及采 取 的相应 措施 ； ３ ．估价对象的特殊性、 估价中未考虑的因素及采取的特殊处理， 必要时说明原因或依据 ； ４ ．其 他需要 特殊 说 明 的问题 。飞 第四部分 附件 仁分 标 题 〕 〔 应包括委托估价函、 估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图） （出让土地需附出让 ＧＢ／ Ｔ １８５ ０８－ ２００１ 合同或协议） 、 房屋产权证复印件或证明材料 、 地籍图或宗地区域位置 图、 建筑平 面图等 、 估价对象照 片 （ 从不 同角度体现宗地的主要建构筑物、 用途及利用特点）、 有关背景材料（如估价项 目的有关批准文件 等， 如为规划利用应提交规划利用的项 目建议 书、 可行性研究报告 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划 许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、 估价对象 如设定他项权利时的有关权利人证 明材料、 估价 机构资质及签字土地估价师证书复印件 、 委托方营业执照等〕 〔 在提交有关估价对象土地产权证明材料时 ， 估价人员必须对土地产权证明原件 （ 如国有土地使用证 、 土 地产权证 明、 房产证等） 进行验对核实后 ， 在复 印件上加盖估价机构公章〕 “土 地估 价 技术 报 告 （文字 式 ）” 的 基本 内容及 其 说 明 〔 一〕封面 封面内容和格式如下 ： 土地估价技术报告 〔封面标题〕 项目名称 ：〔 说 明估价项 目的全称 ， 内容包括评估 目的及估价对象价格类型 （ 土地使用权或其他）等字样。估价项 目全称后加括号注明估价对象所在市、 县全名， 如“ｘｘ 县（ 市）” 字样〕 受托估价单位 ：［ 同“ 土地估价报告” 文字式〕 土地估价报告编号：［同“ 土地估价报告”文字式〕 土地估价 技术报告编号：［ 说明估价机构对该项 目的技术编号， 含有， （地名） ’ 估 价机构简称（年度） （技） 字第ｘｘ号” 等字样 ， 其中年度为提交土地估价报告 日期所在年度］ 提交估价报告 日期 ： 「同“土地估价报告” 文字式］ 关键词 ：估 价对象 所在市 、 县全名 ， 与项 目名称 中市 、 县全名 一致 ； 估 价 目的 ， 应简要 说明“企业收 购 、 转让 、 破产 、 清产 核资 、 合资、 其他 ” 等 目的 ； 估 价机构 ， 说明估 价机构 全称 ； 年度， 说 明提交土 地估价 报告 日期所在 年度 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － ２００１ ［二］正 文 正 文 内容 和格 式 如下 ： 土地估价技术报告 「正文标题』 第一部分 总 述 ［分 标 题 〕 一、估价项 目名称〔同土地估价技术报告封面〕 「 如一个项 目涉及两个以上市县时 ， 应分市县分别 出具土地估价技术报告〕 二、委托估价方［ 同“ 土地估价报告” 文字式〕 三、受托估价方「 说 明该 项估价的受托估价机构、 机构地址、 估价机构 资质级别 、 资格证书获得时间、 估 价资格有效期 、 资格证书编号、 法人代表等〕 四、估价目的［ 同“ 土地估价报告”文字式〕 五、估价依据〔 同“ 土地估价报告”文字式］ 六、估价基准 日［ 同“ 土地估价报告”文字式〕 七、估价 日期［ 同“ 土地估价报告”文字式〕 八、地价定义「 同“ 土地估价报告”文字式〕 九、 估价结果仁 同“土地估价报告” 文字式］ 十、 需要特殊说明的事项 ［ 同“土地估价报告”文字式〕 十一、 土地估价师签字〔 同“土地估价报告” 文字式］ 十二 、 土地估价机构 ［ 同“土地估价报告”文字式〕 估价机构负责人签字 ： （ 机构公章） ｘ ｘｘ ｘ年 ｘ ｘ月 ｘｘ 日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 〔 分标题〕 一 、估价 对 象描 述 １ ．土地登记状况［ 同“土地估价报告”文字式」 ２ ．土地权利状况［ 同“土地估价报告”文字式］ ３ 。土地利用状况〔 同“土地估价报告”文字式〕 〔 上述内容中， 土地登记和权利状况以土地登记、 土地使用证和土地使用权 出让合同中的有关 内容 为准 ， 土地利用状况 以建筑物、 地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查 的内容为准〕 ［ 土地权利状况 中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的， 应说明影响趋势及影响程 度］ 二、地价影响因素分析〔 说明影响估价对象地价水平的因素〕 ＧＢ／Ｔ １８ ５０８ － ２０ ０１ １ ．一般因素〔 同“ 土地估价报告” 文字式〕 ２ ．区域因素［ 同“ 土地估价报告” 文字式〕 ３ ．个别因素［ 同“土地估价报告” 文字式〕 〔 上述因素分析与“ 土地估价报告”中的因素说明有所区别 ， “土地估价报告”的影响地价的因素说明 侧重于对有关影响因素的陈述 ， 这里则侧重于对地价影响因素进行分析， 其 中对地价影响大的重要因素 必须 分析 ， 与本次 估价 相关 性小 或无 关 的因素 仅为参 照 。因土地 的特 殊用 途或 其他 原 因而影 响地 价 的特 殊因素， 要在这里说明并进一步分析〕 〔 在对地价影响 因素进行分析时， 通过定性和定量分析 ， 着重分析这些因素对地价可能产生的影响 程度 及影 响趋 势 ， 并 与土地 估 价过程 中有 关方 法选择 、 参数 确定 、 因素 分析 和 比较 内容 等相 对应 ， 要求对 地 价影 响 因素 的分 析 要与 估 价结 果 的 确定 联 系起 来 ， 做 到分 析 合 理 、 参数有据、 估 价得 当 ， 不 能前 后矛 盾〕 「 地价影响因素的分析 ， 必须做到客观描述 ， 用语规范， 内涵准确， 能够定量反映 的必须用定量数据 表述 〕 第三部分 土地估价 「分 标 题 〕 一 、估 价原 则 「 同“土地估价报告”文字式〕 二、估价方法与估价过程〔 要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程〕 ［ 应根据估价对象特点及项 目的实际情况， 依据《规程 》 选取适宜的估价方法（ 市场 比较法、 收益还原 法、 成本逼近法、 剩余法、 基准地价系数修正法等）。 要求在一项估价中所选方法不少于两种 ， 并说明估价 方法选择的依据。同时， 各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》 的相应要求〕 ［ 在选择估价方法时 ， 如估价对象位于城镇范围内、 基准地价覆盖范围之外， 可以选择采用基准地价 系数 修正 法 ， 参照 基准地 价 的末 级地进 行评 估 ］ （ 一 ）市场 比较法 〔 应用此种方法估价 ， 要按照《规程》 规定， 选择相似比较实例 ， 进行因素 比较修正后， 确定待估土地 的价格 。要求 比较实例不得少于三个。估价中， 除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、 用途一 致、 在地域上属近邻区域或类似区域外 ， 对比较实例选择 、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有 以下具体要求 ： １ ．比较实例选择 。 要求比较实例至少有三个 ， 选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、 用途相同 或相近、 交易时间与估价基准日相差不超过 ３年、 在地域上 属近邻 区域或类似区域， 所选实例应是实际 交易实例 ， 并具体说明实例的位置、 用途、面积、 土地等级 、 土地利用情况、 土地开发程度、 交易时间、 土地 使用年限、 交易方式、 交易情况和交易价格等。 ２ 因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素 ， 主要是 区域因素和个别因 素， 包括 交 易 时间 、 交 易情况 、交易 方式 、 基础 设施 状况 、 离 市 中心距 离 、 交通 条 件 、 环 境条 件 、 集 聚状 况 、 容积率、 宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同， 具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》 。以上 因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致， 不得漏掉重要因素， 必要时应说明进行因素选择 的依据 。 ３ ．因素条件 说 明 。具 体说 明估 价对 象和 比较实 例 的各 因素条 件 ， 列 表如 下 ： ＧＢ／Ｔ １ ８５ ０８ －－ ２００１ 表一 二 赢一 Ｍ ＊ ｔ ｝ Ｖ ｝ ＊ ｝ １ ｊ ｔ ｝ Ｊ 比较 因素条 件说 明表 估 价对象 实例一 实例二 实 例三 实例 四 ２ １．５ ２．５ ４ ３ 规则 规则 较规则 不规则 不规则 交 易时间 交易情 况 交易方式 土地使用 年限 土地用途 基础设施 状况 区 域 因 素 离市 中心距 离／ ｋｍ 交通条件 环境条件 容 积 率 个 别 因 素 宗地面积／ｍ２ 宗 地形 状 规划 条件 上表中所列因素应根据不同用途， 并结合实际调查情况和估价对象的特点确定 ， 因素描述的应是比 较因素的具体条件和具体内容， 不能使用相同、 较好、 接近、 较差等无具体含义的用语 ， 能量化的一定要 使用量化指标， 如距离市中心距离应注明具体距离为多少； 无法量化的指标， 也必须具体描述， 如基础设 施 状况 用生地 （ 或达 到开工 建设条 件 ）、 宗地 红线外 三通一 平 、 五通 一平 、 七 通一 平来 描述 。 估价 对 象和 比较实 例的各 项条件 说 明要客 观 、 具体 ， 其 中估价 对象 的 因素条件 说 明要与第 二部 分影 响地价 的因素 分析相 一致 ， 不能前 后矛 盾 。 ４ ．编制比较因素条件指数表 为在因素指标量化 的基础上进行 比较因素修正 ， 必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素 条件指数 ， 并编制比较因素指数表。除期 日、 交易情况、年期及容积率外， 应以估价对象的各因素条件为 基础， 相应指数为 １０ ０， 将比较实例相应因素条件与估价对象相 比较 ， 确定出相应的指数， 并说明确定的 依据。 在说明确定依据时， 应 以地产市场情况 （ 如市场交易实例、 基准地价及修正体系、 地产市场水平、 市 场变化趋势等） 和估价对象特点为基础 ， 根据估价人员的合理分析或依据有关法律、 法规等确定条件指 数， 有 法律 、 法规 等规 定 的 ， 应 说明批 准机 关 、 批准 内容 、 文号 及批 准时 间等 。列表 表示如 下 ： 表二 ｝ － Ｖ ｝ ｗ ｖ｝， ｝ ｔ ｝ ｌ ｝ ！ Ｊ 估 价对象 交易 时间 交易情况 交易方式 土地使用年 限 土地用途 比较 因素条 件指 数表 实例一 实例二 实例三 实例 四 ＧＢ／Ｔ １８５ ０８－２００１ 表 二 （完 ） ｝ － ｖ Ｉ － Ｍ ｝｝Ｉ ＊ ｌ ｔ ＊ ： ｀ ｝ 估价对象 实例一 实例二 实例三 实例四 １００ １０２ ９８ ９２ ９６ １００ １００ ９８ ９６ ９６ 基 础 设施 状 况 区 域 因 素 离 市 中心 距 离 ／ ｋｍ 交通条件 环境条件 容 积率 个 别 因 素 宗地面积／ ｍ２ 宗地形状 规划 条 件 ５ ．因素修 正 在各因素条 件指数 表 的基础上 ， 进行 比较 实例 估价 期 日修正 、交易情 况 、因素修 正及 年期修 正，即将 估 价对 象的 因素 条件指 数 与 比较实例 的因 素条件 进行 比较 ，得到各因 素修正 系数， 列 表 表示如下 ： 表三 ｔ － ｚ ｌ ｍ ｝ ＊｝Ｉ ｌ ｉ ： ９ ｀ 比较 因素修正 系数表 实例一 实例二 实例三 实例四 １ ００／１ ０ ２ １００／９８ １００／９２ １００／９６ １００／１００ １００／９８ １００／９６ １００／９６ 交 易 价格 ／ 元 ／平 方 米 交易时间 交易情况 交易方式 土地使用年限 土地用途 基 础设 施 状 况 区 域 因 素 离市中心距离／ ｋｍ 交 通 条件 环境 条件 容 积 率 个 别 因 素 宗地 面积 ／ ｍ２ 宗 地 形状 规划条件 比准 价 格 ／元／平 方 米 估价对象评估价格／ 元／平方米 ＧＢＩ Ｔ １８５０８－２００１ 于注： 表 中所列 比较 因素 、 因素说 明及修 正系数 仅表示修正 方 向 ， 具体 内容及修正幅度 需依 照《规程》和相 应分析 确定〕 ６ ．实例修正后的地价计算 经过比较 分析 ， 采用各 因素修正 系数连 乘法 ， 求算 各比较 实例经 因素修正后 达到估 价对象条件时 的 比准 价格， 再依 据《规程 》 的地价 确定 方法， 最 后确 定估 价对象 的价格 习 （ 二 ）收益还 原法 〔 应用此方法 估价，要依据《规程 》 规定程序 和方法进 行 ， 技术报 告 中应对 以下 内容 予 以明确说 明： １ ．具体说 明实际 总收 益 和客 观总 收益 及估价 时采 用 的收 益额 和相 应 的条件 ， 采用市 场比较法 、剩 余 法等求算收益 时 ， 应根据各 自方法 的有关要求 列 出计算步 骤 和计 算 过程 。 ２ ．总费用中涉及到的项目和各项标准， 要具体说明其确定的依据、 确定方法和各项参数的选取标 准， 依据 涉及有关 法律、法规 的， 要 说明批准机 关、 批 准时间、文号 及内容等 。 ３ ．说 明土地纯 收益的测算依 据 和方法 。涉 及房地 产和 房屋纯 收益的 ，应具体 说 明有关 参数的选取 及计算 过程 。 ４ ．明确说 明还 原利率 （ 土地 还原利 率 、 建 筑 物还原 利率 、综合 还原 利率 ）的确 定方 法 、 依 据和具体标 准。 ５ ．说 明土地使 用 年限 、 收 益还原 法公 式选取 和 收益价格 确定 〕 （ 三）剩余法 〔 应 用此 方法估 价， 要 依据《 规程》 规 定程 序 和方法进行 ，技术报告 中应 对 以下内容 予 以明确说明 ： １ ．通过分析估 价对象条件 、 利用 现状 等 ， 考 虑到 规划 利用及 管理等限 制条 件 ， 确 定土地 的最佳利用 方式 。 应包括 确定 土地的用途 、 建筑容 积率 、绿化覆盖率 、 建筑 布局 、 层 数 、建筑结 构 、 建 筑高度等项 内容。 ２ ．明确估 价对 象开发完 成后 的利用 方 式（买卖 、出 租等）及 依据 目前 市场 状 况估 算 的不动产总价 ， 并说 明估算 方法 及依据 。 在估算 不动产 总价 时 ， 应选 择 至少三个 市场案例 ， 可采用 市场 比较 法的有 关程序 和要求 进行确定。 ３ ．对计算 中所采 用的建 筑 费 、 专业 费用要 说 明其确定 的方 法 和依据 ； 对 开发周期 、利息 、 税费 、 手续 费和开发商利润 等要说 明其选择依 据和标 准 。 ４ ．说明计 算公式 、 计算 过程和结果 Ｉ （四）成本 逼近法 「 应用此 种方 法估价 ， 要求按照《规程 》的规 定程 序和方法 进行 ， 并需 明确 以下有关 内容 ： １ ．要详细说 明土地取得 费的各 组成 项 目及 费用标 准 ，并说 明其确 定的依据 。有 文件依据的 ， 应 首先 符 合国家性 法律 、法规等 ， 不 合理 收费不 应作 为依据 。同时要说 明所依 据文件 的 名称 、 批 准机关 、 批 准时 间及文件 中有关 费用标 准 ； 没有 文件依 据 的， 如 属 当地一 般规 定 ， 要 有 当地 土地 管理 部 门或有关 的政府 部 门证明 ， 涉及 到 当地不 同区域 的费用标 准 ，要在对 估价对 象所 在 区域 进行 充分调 查实 际情 况的基础上 （ 如调查征地实例 ） ， 分析后确 定客 观取得 费用 ， 并说 明原 因 。 ２ ．明确估 价对象 的开发期 限 、 开 发状况 和相 应 的开发 费用标 准 ，并说 明依据 。有 文件 依据 的， 说明 文件的批准机关 、 批准时间 及 内容 等， 没 有文 件依据 的 ， 应 通过 对地产 市场 中开 发费用 的调查 ， 确 定的开 发费用能反映当地 的平 均 开发水平 。 ３ ．贷款利息 、 投 资 回报率 、 土 地还原利 率的确 定 ，要 在技术 报 告中说 明依据 的资料 及其来源 、分析 计算过程及结果 。 ４ ，说明成 本价 格基础上 的土地增 值标 准 的确定方 法和依 据 。 Ｓ ．根据估 价对 象的 区域 因素 、 个 别 因素 条件 进行 区 位修 正 ，因素 说 明应 与第 二部 分 的地价 影响因 素相一致 ， 具体 格式可参照 基准地 价系数修 正法 中的修正 体 系 。 ６ ．说明土地价 格的确 定方 法和结 果〕 （ 五）基准地价 系数修 正法 ＧＢ／ Ｔ １８５ ０８－２００１ ［ 应用此方法进行估价， 应按《 规程》 规定的程序和方法进行。在技术报告 中应对如下事项予以明确 说明 ： １ ．具体 说 明采用 的基 准地 价的公 布 （ 或制 定 ）时间 、 批 准文 号 、 批 准机 关 、 基 准地 价 内涵 及其 利用基 准地 价计算 宗地 价格 的公式 等 。 基 准地 价 内涵是 指 在一 定基 准 日、设定 的土 地 开发程 度 、 设 定 的 土地 用 途 、 法 定最 高 年 限的 区域平 均土地 使用权 价格 。 ２ 。说明宗地位置、 用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条 件说 明表 ， 并注 明来 源及 依据 。 ３ ．说明估价对象的各项因素具体条件 ， 应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市 场比较法中因素条件说明表。 ４ ．确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。 ５ ．说 明年期 、 期 日及 其他 影 响地价 因素 间 的差别 和相 应 的修正 系数 。 ６ ．对基 准地价 修正 得 到宗地 地价 。当估价 对象 设定 的土 地开 发程 度 与基准 地价 设定 的土 地开发 程 度不 相一致 时 ， 应进 行 土地 开发程 度修 正］ 三 、地价 的确 定 １ ．地价确定的方法〔 要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数 、 平均 值或以其中某一价格等为最终宗地地价的， 要解释其方法选择的依据〕 ［ 如评估方法选择采用基准地价系数修正法， 最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结 果〕 ２ ．估价结果〔 应注明地价种类 、 总地价 、 单位面积地价 、 地价单位， 总地价并用大写表示。如用外 币 表示地价 ， 应注明估价基准 日外币与人 民币的比价〕 第四部分 附 「分 标 题 〕 ［ 同“ 土地估价报告” 文字式〕 “土地 估价 报告 （ 表格 式 ） ”的基 本 内容 〔 一〕封面 封 面 内容 和格 式如下 ： 土地估价报告 仁封面标题〕 项 目名称 ：［同“ 土地估价报告” 文字式〕 土地估价报告编号 ：［同“土地估价报告” 文字式〕 受托估价单位 ：〔同“土地估价报告” 文字式］ 提 交估价 报告 日期 ：［同“土地估 价报 告 ” 文字 式］ 件 ＧＢ／ Ｔ１ ８５０８ － －－ ２０ ０１ ［ 二 〕正 文 正 文 内容 和格式 如 下 ： 土地估价报告 ［正文标题」 第一部分 概 述 〔分 标 题 〕 １ 估 价项 目名 称 ２ 委托估价方 － －一 联 系地 址 联系电话 法 人代 表 联 系人 ３ 受 托估 价方 联 系地 址 联 系 电话 法 人代 表 联 系人 ４ 估价基准日ＸＸＸＸ年ＸＸ月Ｘ不日 ５ 估 价 日期 Ｘ ＸＸ Ｘ年 ＸＸ月 Ｘ Ｘ 日至 Ｘ ＸＸ Ｘ年 ＸＸ月 Ｘ Ｘ 日 ６ 估 价 目的 〔 如为出让目的， 应注明出让方式； 拍卖 、 招标或协议〕 ７ 地 价定 义 ７ ．１ 实 际土 地开 发程 度 ７ ．２ 设 定土 地开 发程 度 ７ ．３ 实 际用 途 ７ ．４ 设定用 途 ７ ．５ 土地 使用 年 限 ７ ．６ 土地 价 格 内涵〔指 土地使 用权 价格 、 他项 权利 价格 等〕 ｓ 土地估 价结 果 估 价对 象总 面积 单位面积地价 楼面地价 元／ 平方米 元／ 建筑平方米 总地价 大写 〔当宗地数多于一宗时 ， 土地估价结果可以用表格列出， 表格格式参照［ １９９ ７］国土〔 籍〕字第 ６９号〕 ９ 土地估 价 师签 字 估 价 师姓名 估价 师证 书号 签字 ＧＢ／Ｔ １ ８５０８ － ２０ ０１ １ ０ 土地估价机构 估 价机 构负责 人签 字 ： （ 机构 公 章） ｘ ｘｘｘ年 ｘ ｘ月 ｘｘ 日 第二部分 估价对象界定 〔分 标 题 〕 一、估价 对 象 描 述 １ 土地 登记状 况 １ ．１ 土地 位 置 １ ． ２土地来源及其变革 ＿ １． ３ 土地权 属性 质及其 权属 变更 状况 １． ４ 地 籍 图号 １． ６ 土地用途 １ ．５ 宗地 号 １ ．７ 土地 面 积 平方 米 １．８ 四 至 １ ． ９ 土 地 等 级 ２ ． １土地所有者 一 ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿＿ ＿ ２ ． ３ 国有土地使用证编号 ＿＿＿ ＿ ２ 土地 权利 状况 ２ ． ２土地使用者 ＿＿ ＿ ２ ． ４共有土地使用者 ＿＿ ＿ ＿ 共有使用权分摊面积 ＿ ＿ ＿＿ ＿＿ ＿ ２ ． ５他项权利类型 他项权 利权 利人 其他 ＿＿ ＿ ＿ ＿ ＿＿ ＿ 他项 权利 义务 人 ＿＿ ＿ ＿ ２ ． ６土地使用权取得方式 土地取得时间 土地批准使用年限 ＿＿ ＿＿ ＿ ＿ ＿ ＿ 批准机关 已使用年限 ＿ ＿ ＿＿ ＿＿ ＿ 剩余年限 ３ 土 地基 础设施 状况 宗地外基础设施条件 ＿ ＿＿ ＿ 宗地内平整状况 ＿＿ ＿＿ ＿＿ ＿ ４ 土地利用 状况 ４ ． １ 建 筑 物 建筑物名称 建筑物耐用年限 建筑层数 建筑面积 ． ４ ． ２建筑物细部说明 建筑物用途 己使用年限 建筑结构 建筑容积率 一— ＿ ＿ ＿＿＿ ＿＿ ＿ ＿＿ ＿ ＿ ＿ ＿＿ ＿＿ ＿＿ ＿＿ ＿ ＿ ＿ ＿＿ ＿ Ｇｓ／ Ｔ １８ ５０ ８－ ２ ００１ 基础 天花板 地板 屋面 ＿ 墙 ＿ 室内装 修状 况 ４ ． ３ 主要设备和安装状况 ４ ． ４ 其他构筑物和附着物状况 ４ ． ５ 规划利用说明 规划批准文件 规划建筑物用途 层数 建筑面积 容积率 限高 绿化率 ４ ． ６ 土地利用的特殊说明 二 、影响地 价 的因素 说 明 １ 一 般 因素 ｌ ． １ 城市资源状况 城市地理位置 城市人口 ． 城市 自然条件（气候、 水文 、 地质等） 城市面积 ＿ ＿ 城市 劳动 力结 构 分布 城市 土地 利用 状 况 １ ． ２ 房地产制度与房地产市场 土地 使用 制度 与土地 管理 政策 住房 制度 与房 地产 管理政 策 土地市场交易情况 房屋市场交易情况 １ ． ３ 产业政策 产业优 惠政 策 税 收政 策 １． ４ 城市规 划 与发展 目标 城市性 质 城市 发展 目标 １ ．５ 城 市经 济发 展状 况 城市经济结构布局 国民经 济生 产总产 值 经 济增 长趋 势 １ ． ６ 社会储蓄与投资 社会 储蓄 水平 银行利率 ＿ 投资利润率 社会 投资 方 向与实 施情况 ２ 区域 因素 ２．１ 区域 概况 区域 位置 区域 人 口 区域 经济 发展状 况 区域商服中心等级及影响 区域 面积 ＿ ＿ ＿ ＧＢ／Ｔ １８ ５０８ － ２０ ０１ 医 院、 卫 生设 施状 况 文化 、 体 育设 施条 件 其他 公用 设施 ２ ． ２ 交通条件 公共 交通 对 外交 通 ２ ． ３ 环境条件 ２ ． ４ 基础设施条件 周围道路类型、等级 供水 状况 供 电状况 供气 状况 供 暖状况 电讯 状况 排水 状况 ２ ． ５ 产业集聚规模 ２ ． ６ 规划限制 ２ ． ７ 其他条件 ３ 个别因素 ３ ． １ 宗地位置 土地 使用 者 ３ ． ２ 土地实际用途 ３．３ 宗地 形状 容积 率 ３ ． ４ 场地平整状况 地形条件 估价设定用途 临街 状 况 土地 面 积 地基承载力 地质条件 ３．５ 四至 ３ ． ６ 基础设施条件 ３． ８ 规划 利用状 况 第三部分 土地估价结果及其使用 〔分 标 题 〕 一 、估 价依 据 ｌ． ２． ３． 二 、估 价原 则 １． ２． ３． ［ 具 体估 价原 则 的内容参 见《规程 》 和估 价报告 规 范格式 文 字式 。 〕 三 、土 地估价 平方米 ＧＢ／ Ｔ １８ ５０８ － ２０ ０１ １ ．估价基本事项 １．２ 土地 级别 基 准地 价 土地 开发 程度 土地 开发 费用 ２．估价方 法 ２ ． １ 估价方法 ２ ． ２ 估价方法选择依据 ３．估价 结果 估价对象总面积 一 单位 面积地 价 元／平方 米 楼面地价 元／ 建筑平方米 总地价 大写 三 、估 价结 果和估 价报 告的 使用 １ ．估价的前提条件 假设条 件 ２ ．估价结果和估价报告的使用 ２ ． １ 估价报告和估价结果的主要法律依据 ２ ． ２ 估价报告和估价结果的使用方向 ２ ． ３ 估价报告和估价结果的限制条件 ２ ． ４ 估价报告和估价结果的有效期限 ３ ，其他需要特殊说明的事项 第四部分 附 件 〔 分标题〕 「 同“ 土地估价报告”文字式〕 “ 土 地估价 报告 ”与“土地估 价技 术报 告 ” 的 制作与 文字 要求 一 、纸张 应采用幅面为 ２ ０９ Ｘ２９ ５毫米规格的纸张（ 相当于 Ａ４纸张规格）。 二 、字体 与字型 号 （ 一 ）封 面 ｌ ．“ 土地估价报告”、 “ 土地估价技术报告” 字体应为二号标宋 。 ２ 。其他内容应为三号楷体。 ３ ．“ 土地估价报告”和“ 土地估价技术报告” 应居 中排列， 其他内容左端对齐后居中排列 。 （二 ）正 文 １ ．“ 土地估价报告”、 “土地估价技术报告” 及各部分标题字体应为三号标宋 。 ２ ．其他内容字体应为四号仿宋。 ３ ．正文内容两端对齐后居中排列。 三、土地估价报告的制作与出具 １．“土地 估 价报告 ” 供 估价 机构 提交 给委 托方使 用 ， “土地估 价技 术 报告 ” 供 估价 机 构提 交土 地管 理 Ｇｓ／Ｔ １ ８５０８ － ２０ ０１ 部门进行审查用 ， “ 土地估价报告” 可以采用文字式或表格式 ， “ 土地估价技术报告”只能采用文字式； ２ ．每个估价项 目只能有一个“ 土地估价报告”， 但可以有多个“土地估价技术报告”。当估价项目涉 及多个市县时， 应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”； ３ ．委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时 ， 可提交“土地估价报告”， 但必须提 交 “土地估 价技 术报 告 ”； 报 请 国 土资 源部 或 省 级 土地 行 政 主管 部 门进 行 地 价确 认 时 ， 则必 须 同 时提 交 “土地估 价报 告 ”和“土地 估 价技术 报 告 ”。土地 估价 机 构对 估价 过程 中采用 的有 关 技术 依 据 （ 如 征地 协 议、 征地标准文件、 开发费用 、 基准地价成果 、 土地市场交易资料等 ） 应单独整理成册 ， 供土地估价结果的 确认 机 构备查 ； 四 、文字 要求 ｌ ．“ 土地估价报告” 和“ 土地估价技术报告”中对估价对象 的描述和分析应客观、 公正， 不得带有任 何 恭维 、 诱 导性 或 与估价 过 程无 关的言 论 ； ２ ．“土地 估价 报告 ”和“土地 估价 技术 报告 ” 应 以中文撰 写 打 印 ， 并分 别 以 中文格 式提 交委 托方 和 土 地管 理部 门审查 用 。如需 以外 文 出具“土地 估 价报 告”的 ， 其 内容 应与 中文 报告 一致 ， 并 在报 告 中注明 以 中文 格式 为准 。